借地上の建物を親から相続した、親から子へ譲りたい、離婚するので夫名義の借地権を妻に移したい――。

このような親族間で借地権が移る場面で、よく問題になるのが、

「地主さんの承諾は必要なのか？」

という点です。

「親子だから承諾はいらないだろう」

「相続と同じようなものだから大丈夫だろう」

と思われるかもしれません。

しかし、借地権では**「誰から誰へ、どのような理由で権利が移るのか」**によって扱いが変わります。

この記事では、相続、親から子への贈与、離婚に伴う財産分与などについて、実際の裁判例を踏まえて解説します。

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1．まず原則――借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要

土地の賃借権について、民法612条は、賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡したり、土地を転貸したりすることを原則として認めていません。

したがって、借地権を第三者へ売却する場合はもちろん、無償で贈与する場合でも原則として地主の承諾が問題になります。

そして、地主が承諾しない場合でも、借地上の建物を第三者へ譲渡しようとする場合には、一定の要件のもと、借地借家法19条によって裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める制度があります。

借地借家法第19条　1項　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。　

では、親族間の場合はどうでしょうか。

ここからが少し複雑です。

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2．親が亡くなって子が借地権を相続する場合

これは比較的分かりやすいケースです。

相続によって借地権を取得する場合、原則として地主の承諾は必要ありません。

相続は、借地人が自分の意思で第三者に借地権を「譲渡」するものではなく、死亡によって相続人が権利義務を包括的に承継するものだからです。

したがって、

父が借地人
↓ 死亡
子が相続

という場合に、地主から、「私が承諾していないから、あなたは借地権を相続できません」ということにはなりません。

もっとも、承諾が不要であることと、地主への連絡が不要であることは別問題です。

今後の地代の支払い、更新、各種通知などがありますので、相続が発生したら地主へ相続の事実や新しい借地人を伝えておくことが実務上は重要です。

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3．相続人が複数いる場合はどうなる？

たとえば父が死亡し、子Aと子Bが借地権を共同相続した後、遺産分割によってAだけが借地権を取得するケースです。

これについても、通常の第三者への借地権譲渡とは性質が異なります。

相続開始によって共同相続した権利を、遺産分割によって誰が最終的に取得するかを決める場面だからです。

したがって、

相続 → 共同相続 → 遺産分割で一人に集約

という流れを、通常の「借地権を第三者へ売却した場合」と同じように考えるべきではありません。

ここで重要なのは、

「新しい第三者が借地関係に入ってきたのか？」

という視点です。

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4．では、親が生きているうちに借地権を子へ贈与したら？

ここは相続とは違います。

たとえば、

父＝借地人・建物所有者
↓
同居している子へ建物と借地権を贈与

というケースです。

「どうせ将来は子が相続するのだから同じでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、法律上は違います。

相続は死亡による包括承継ですが、生前贈与は借地人の意思による権利の移転です。

したがって、親から子への贈与だからというだけで、「地主の承諾は不要」とはいえません。

原則として民法612条の賃借権譲渡の問題になります。

ただし、「無断譲渡＝必ず借地契約解除」でもありません

ここが借地問題の難しいところです。

判例上、地主の承諾を得ない賃借権譲渡があったとしても、それだけで機械的に借地契約を解除できるわけではありません。

具体的な事情から、「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情」があれば、解除が認められない場合があります。

親から、従来から一緒に生活していた子へ借地権が移ったような場合には、

• 以前から子がその建物に住んでいた
• 土地の利用方法が変わっていない
• 地主も家族の居住を以前から知っていた
• 地代も従来どおり支払われている
• 借地権を投機目的で第三者へ売却したわけではない

といった事情が問題になります。

つまり、

「親子だから大丈夫」ではなく、「借地関係の実態がどの程度変わったのか」を見る

ということです。

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5．離婚による財産分与で借地権を妻に移した場合

さらに興味深いのが、離婚に伴う財産分与です。

たとえば、

夫名義で土地を借りている
↓
夫婦で借地上の建物に居住
↓
離婚
↓
財産分与として妻が建物・借地権を取得

というケースです。

形式だけを見れば、

夫 → 妻

へ借地権が移っています。

ところが、通常の第三者への売却とは事情がかなり違います。

福岡地裁小倉支部昭和36年7月13日判決

この裁判例では、離婚に伴う財産分与による賃借権の移転について、民法612条の「賃借権の譲渡」に当たらないと判断されました。

背景にあるのは、夫婦が婚姻生活の中で形成してきた財産関係を、離婚時に清算するという財産分与の性質です。

つまり、知らない第三者に借地権を売ったという話とは違うわけです。

もともと夫婦で生活し、実質的に形成してきた財産について、

離婚に伴って帰属を整理したという側面があります。

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6．ただし「財産分与なら地主の承諾は絶対不要」ではない

ここは非常に重要です。

昭和36年の裁判例があるからといって、

離婚の財産分与と書いておけば、どんな借地権でも自由に移せる

ということにはなりません。

実際、裁判例・実務上も、財産分与による借地権移転をどのように捉えるかについては、事案の具体的事情が重要とされています。

たとえば、結婚前から夫が持っていた借地権

と、

結婚後に夫婦で取得し、夫名義になっていた借地権では事情が違います。

また、夫婦が長年住んでいた自宅の借地権

と、

夫が単独で所有していた収益用の借地権でも事情は違ってきます。

したがって、「財産分与」という名称だけではなく、

その借地権は、そもそも夫婦の婚姻生活の中でどのように取得・利用・維持されてきたのか

を確認する必要があります。

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7．財産分与でも「無断譲渡には当たるが、解除できない」と判断されることもある

ここも面白いところです。

裁判所の考え方には、大きく分けて、

そもそも民法612条の「譲渡」に当たらない

という考え方と、

形式的には譲渡に当たるが、地主との信頼関係を破壊するような譲渡ではない

という考え方があります。

後者では、

無断譲渡であることと、地主が借地契約を解除できることは別問題

になります。

たとえば、夫婦が以前から借地上の建物に一緒に住み、地主もそれを知っていて、離婚後に一方が引き続き同じ建物に住むだけなら、

土地を実際に使用している人も、土地の使い方もほとんど変わっていない

ということがあります。

このような事情は、信頼関係が破壊されたかを判断するうえで重要になります。

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8．「相続」と「遺贈」は同じではない

もう一つ注意したいのが遺言です。

たとえば、

「自分が死んだら、この借地権付き建物を○○に遺贈する」と遺言した場合です。

一見すると相続と同じように見えますが、特定の借地権・建物を特定の人へ遺贈する「特定遺贈」では、地主の承諾が問題になります。

東京高裁昭和55年2月13日決定では、借地上建物と借地権が、被相続人と同居していた「事実上の養子」に遺贈されたケースで、地主の承諾に代わる裁判所の許可が問題となりました。

このケースが興味深いのは、その人物が法律上の相続人ではなかったことです。

実生活では親子同然でも、

法律上の相続
と
特定遺贈

は同じではありません。

そのため、

「亡くなった人から受け継いだのだから全部相続と同じ」

とは考えない方が安全です。

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9．親族間の借地権移転で確認したいこと

親族間の借地権移転について相談を受けた場合、私は「親族だから承諾不要」と結論を出す前に、少なくとも次のような経緯を整理することが重要だと考えます。

• 誰が現在の借地人なのか
• 借地権がいつ、どのように取得されたのか
• 誰が借地上建物を所有しているのか
• 誰が実際に住んでいる、または使用しているのか
• 相続なのか、生前贈与なのか、遺贈なのか、財産分与なのか
• 移転前後で土地の使用状況が変わるのか
• 地主は家族の居住・使用を以前から知っていたのか
• 地代は誰がどのように支払ってきたのか
• 地主とのこれまでのやり取りはどうだったのか
• 借地契約書に譲渡・名義変更についてどのような定めがあるのか

親族間の借地問題では、契約書だけでは判断できないケースが少なくありません。

「最初に誰が土地を借りたのか」から時系列で確認することが重要です。

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10．まとめ――「親族だから」ではなく、どう移ったのかを見る

親族間で借地権が移る場合を大まかに整理すると、次のようになります。

ケース	地主の承諾について
親の死亡による相続	原則不要
共同相続後の遺産分割	通常の第三者への譲渡とは異なる
親から子への生前贈与	原則として承諾が問題になる
離婚による財産分与	具体的事情によって判断。通常の第三者譲渡とは異なる場合がある
特定遺贈	地主の承諾が問題になる
第三者への通常売却	原則として承諾が必要

一番危険なのは、「家族だから大丈夫だろう」

と考えて、地主に何も確認せず名義や権利関係を変更してしまうことです。

反対に、地主側も、「自分が承諾していないから無断譲渡だ。借地契約を解除できる」

とすぐに判断できるわけではありません。

借地権が誰から誰へ、なぜ、どのような経緯で移ったのかによって、結論が変わる可能性があります。

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当社では借地関係の経緯を整理してから解決方法を検討します

古い借地では、契約書だけを見ても現在の権利関係が分からないことがあります。

相続、親子間の名義変更、離婚、建物の建替えなどが何十年にもわたって重なっているケースもあります。

そのため当社では、借地に関するご相談では、

「最初から順番に経緯を教えてください」

というところから確認し、契約書、登記、地代の支払い、相続関係、地主とのやり取りなどを整理したうえで、不動産としてどのような解決方法が考えられるかを検討します。

法的判断が必要な場合には弁護士等の専門家と連携しながら、借地権の売却、底地との同時売却、地主との調整、買取など、不動産としての出口まで考えることが重要です。