借地権は売れるのかお悩みではありませんか？
「借地権って売れるの？」
「普通の不動産と違って難しそう…」
「いくらくらいで売れるのか知りたい」
このようなご相談は非常に多くあります。
結論から言うと👇
借地権は売却可能です。
ただし、通常の不動産とは異なり法律・契約・関係性が強く影響する不動産です。
借地権とは何か（実務的な理解）
借地権とは、
土地を借りて建物を所有する権利です。
- 土地 → 地主
- 建物 → 借地人
👉
この構造のため、売却時には
地主の承諾や契約条件が大きく関係する
という点が重要です。
借地権はなぜ売れるのか？
一見特殊ですが、一定の需要があります。
- 所有権より価格が安い
- 住宅として利用できる
- 投資対象としての需要
👉
ただし実務では👇
「誰に売るか」で難易度が大きく変わる
借地権の相場の考え方
一般的な目安は👇
更地価格 × 借地権割合（60〜70％前後）
ただし実務ではこの通りにならない
ここが重要です。
借地の実務では👇
価格は単純な計算ではなく“個別条件の積み上げ”で決まる
となります。
実務で価格が大きく変わるポイント
✔ 地主の承諾の有無
借地権の譲渡には地主の承諾が必要なケースが多く、
👉承諾の条件（承諾料など）によって価格が変動
✔ 契約内容・残存期間
- 更新条件(更新料の額、その他諸条件）
- 契約期間（新規なのか残存なのか）
👉残り期間が短いと評価は下がる（残存の場合）
✔ 地代の水準
- 高い → 買い手減少
- 適正 → 売却しやすい
✔ 借地人と地主の関係
実務ではここがかなり重要です。
👉関係が悪いと売却自体が難しくなるケースもある
借地権売却の実務的な考え方
借地は「法律問題」ではなく「調整・交渉の実務」です。
つまり👇
- 法律だけでは解決しない
- 条件調整・交渉が前提
- ケースごとに対応が違う
このため、一般の不動産売買とは全く別の進め方が必要になります。
借地権を売却する方法
① 第三者に売却
- 一般的な方法
- 投資家・業者が中心
② 地主に売却
- スムーズになりやすい
- 条件交渉がポイント
③ 底地と同時売却
- 借地権＋底地を一本化
- 完全所有として売却
👉最も高値が狙える方法
借地権売却でよくある失敗（実務）
❌ 相場だけで判断する
→ 個別条件を無視してしまう。相続税路線価だけで価格を決めてしまう。
❌ 地主対応を軽視する
→ 売却が止まる。
❌ 通常の不動産と同じ感覚で進める
→ 進まない・価格が下がる。レインズやスーモ、アットホーム等だけではなかなか決まりません。
借地は👇「個別対応型」の不動産です。
【解決事例】借地権を売却できたケース
- 状況：借地権付き建物に住んでいた母親が亡くなった。相続人は既に他に住まいがあるため、不要となったので、処分したい。大手不動産会社での査定額で販売できないものか。地主との関係は希薄で、売却すること自体まだ話していない。
- 問題：売却困難。借地面積が広く、地代が高い。建物の老朽化も進んでおり一般エンドユーザーの購入は極めて厳しい。地主は抵当権設定承諾については拒否している。住宅ローンを使用することが難しい。
- 対応：地主への売却で進める。
- 結果：諸条件の調整が難しかったが、約4か月で地主が購入することとなった。
👉実務的に進めることで売却は十分可能です。
まとめ｜借地権は売れるが“進め方”が全て
借地権は👇
- 売却可能
- ただし難易度は高い
そして重要なのは、価格よりも「戦略と交渉」で結果が決まる。
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