「地主から建物を取り壊して土地を返してほしいと言われた」
「建物が古いので、価値はないと言われている」
「借地を返したいけれど、建物の解体費用が心配」
借地権をお持ちの方の中には、このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に、親の代から長年借りている土地では、建物が築40年、50年と古くなっていることも珍しくありません。
建物を取り壊すとなれば、まとまった解体費用が必要になります。
しかし、借地上の建物は、必ずしも借地人が取り壊さなければならないわけではありません。
一定の条件を満たせば、地主に建物を買い取ってもらえる制度があります。
これを「建物買取請求権」といいます。
さらに、最高裁判所は、建物の買取価格を考える際には、建物の築年数や状態だけでなく、建物が存在する場所の価値も考慮する必要があると判断しています。
今回は、借地上の建物を地主に買い取ってもらえるケースや、古い建物の買取価格について、最高裁判例を交えながら分かりやすく解説します。
1．借地を返すとき、建物は必ず取り壊さなければならない？
借地契約が終了する際には、借地人が建物を取り壊して土地を返すことが一般的です。
しかし、すべての場合に建物を取り壊す必要があるわけではありません。
例えば、借地契約が期間満了によって終了し、契約が更新されなかった場合です。
このような場合には、一定の条件のもとで、借地人が地主に対して建物の買取りを請求できることがあります。
これが、借地借家法13条に定められた建物買取請求権です。
つまり、条件を満たしていれば、借地人が自費で建物を取り壊すのではなく、地主に建物を買い取ってもらえる可能性があります。
ただし、借地契約が終了すれば、必ず建物を買い取ってもらえるというわけではありません。
例えば、地代の不払いなど、借地人の契約違反によって借地契約が有効に解除された場合には、原則として建物買取請求権は認められません。
また、地主から契約終了を求められたとしても、法律上は借地契約が終了していない場合もあります。
そのため、まずは借地契約の内容や、契約が終了する理由を確認することが大切です。
2．築40年、50年の古い建物でも買い取ってもらえる？
ここは、借地権者の方にぜひ知っておいていただきたい点です。
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。
親の代から借りている土地に、築45年の木造住宅が建っています。
借地人は高齢になり、今後は建物に住む予定がありません。
そこで、地主と借地の返還について話し合いを始めました。
ところが地主から、
「建物は古いので価値がありません」
「取り壊して土地を返してください」
と言われたとします。
確かに、一般的な中古住宅の査定では、築年数が古い建物の評価額が低くなることがあります。
しかし、建物買取請求権における建物の価格は、築年数だけで決まるものではありません。
最高裁判所は、建物の買取価格を算定する際には、その建物が存在する場所的環境も考慮する必要があると判断しています。
つまり、築45年だからといって、当然に買取価格がゼロになるわけではないのです。
ただし、建物買取請求権を行使できる条件を満たしていることが前提です。
3．最高裁は「建物が建っている場所の価値」も考慮すると判断
最高裁昭和35年12月20日判決（民集14巻14号3130頁）は、建物買取請求権における建物の時価について、建物が存在する場所的環境を考慮すべきであると判断しました。
少し難しい表現ですが、簡単にいうと、
「建物の価格を考えるときは、建物そのものだけでなく、どこに建っているかも考慮する必要がある」
ということです。
例えば、同じ築40年の建物でも、駅から徒歩5分の場所にある建物と、駅から遠く離れた場所にある建物では、経済的な価値が異なることがあります。
建物の構造や築年数が同じであっても、立地条件によって価値が変わる可能性があるのです。
このような、建物が特定の場所に存在することによる経済的な価値を「場所的利益」といいます。
建物買取請求権による価格を考える際には、この場所的利益も考慮する必要があります。
そのため、地主から「建物が古いので価値がない」と言われた場合でも、建物の状態や立地条件などを確認せずに、買取価格がゼロだと判断することはできません。
4．建物の買取価格はいくらになるの？
では、実際に地主に建物を買い取ってもらう場合、いくらになるのでしょうか。
結論からいうと、建物の状態や立地条件などによって異なるため、一律に計算することはできません。
例えば、建物の築年数が同じでも、次のような違いがあります。
- 建物の構造や大きさ
- 老朽化の程度
- 修繕やリフォームの状況
- 建物の利用状況
- 土地の立地条件や周辺環境
こうした事情を考慮して、建物の時価を検討することになります。
なお、ここで注意したいのは、建物買取請求権による買取価格と、借地権そのものの価格は異なるということです。
例えば、借地権に3,000万円の価値があるとしても、建物買取請求権を行使したからといって、地主に3,000万円を請求できるわけではありません。
建物買取請求権は、あくまでも建物等を時価で買い取るよう請求する制度だからです。
5．地主から提示された価格に納得できない場合は？
建物買取請求権を行使できる場合でも、地主と借地人の間で買取価格について意見が分かれることがあります。
例えば、地主から「建物の買取価格は100万円です」と提示されたものの、借地人としては納得できない場合です。
このようなときは、まず建物の状態や立地条件などを整理し、提示された価格が適正かどうかを検討する必要があります。
最高裁判例が示すように、建物の時価には場所的環境も考慮されます。
したがって、単に建物が古いという理由だけで、価格を判断することは適切ではありません。
ただし、借地人が希望する金額で必ず買い取ってもらえるわけではありません。
価格について争いがある場合には、不動産鑑定士による評価なども検討する必要があります。
地主から提示された価格をすぐに受け入れるのではなく、まずは建物の価値を確認することが大切です。
6．建物を取り壊す前に、一度確認してください
借地権者の方に、特にお伝えしたいことがあります。
それは、地主から建物の取壊しを求められた場合でも、すぐに解体工事を進めないでほしいということです。
借地契約が終了しているのか、建物買取請求権を行使できるのかによって、対応方法が変わる場合があります。
また、借地契約が終了していると思っていても、法律上は契約が更新されている場合もあります。
建物を取り壊してしまうと、その後の選択肢が限られてしまう可能性があります。
そのため、地主との話し合いを進める前に、借地契約の内容やこれまでの経緯を整理しておくことが大切です。
特に、親から相続した借地や、何十年も前に契約した借地では、契約書が古かったり、更新時の書類が残っていなかったりすることもあります。
そのような場合でも、地代の支払状況や地主とのやり取りなどから、契約関係を確認できることがあります。
7．借地上の建物を売却するという選択肢もあります
借地上の建物を手放したい場合、地主に買い取ってもらうことだけが選択肢ではありません。
例えば、借地権付き建物として第三者に売却できる可能性もあります。
借地権の譲渡には、原則として地主の承諾が必要ですが、地主の承諾が得られない場合には、裁判所の許可を得られる制度もあります。
また、地主と話し合い、借地権を買い取ってもらう方法も考えられます。
この場合の借地権の売買価格と、法律に基づく建物買取請求権の価格は別のものです。
どの方法が適しているかは、借地契約の内容、建物の状態、地主との関係などによって異なります。
「建物を取り壊して土地を返すしかない」と考える前に、ほかの方法がないか検討することをおすすめします。
8．まとめ｜借地上の古い建物でも、価値がないとは限りません
借地上の建物が古いからといって、必ずしも価値がないわけではありません。
最高裁昭和35年12月20日判決は、建物買取請求権における建物の時価について、建物が存在する場所的環境も考慮すべきであると判断しています。
今回のポイントは、次の3つです。
① 一定の条件を満たせば、借地上の建物を地主に買い取ってもらえる場合があります。
② 建物の買取価格は、築年数だけでなく、場所的環境も考慮して判断されます。
③ 建物を取り壊す前に、借地契約の内容や、売却などの選択肢を確認することが大切です。
借地上の建物をどうするかは、借地権者にとって大きな問題です。
特に、長年住み続けた建物や、親から相続した借地の場合には、今後の生活や資産にも関わります。
地主から取壊しを求められた場合や、借地を返還することを検討している場合には、早い段階で契約内容や建物の価値を確認することをおすすめします。
借地権についてお悩みの方へ
「地主から建物を取り壊してほしいと言われている」
「借地を返したいけれど、解体費用が心配」
「親から借地権を相続したものの、どうすればよいか分からない」
このようなお悩みはありませんか。
合同会社アイプランニングでは、借地権に関する不動産のご相談を承っております。
借地権の問題は、契約書の内容だけでなく、地主とのこれまでの経緯や建物の状態によっても対応方法が異なります。
当社では、お客様のお話を伺い、借地契約の内容や不動産の状況を整理したうえで、売却や地主との協議など、考えられる選択肢をご案内いたします。
法律上の判断や紛争対応が必要な場合には、弁護士等の専門家との連携も含めて検討します。
まだ売却するか決めていない方や、まずは借地権の価値を知りたいという方も、お気軽にお問い合わせください。
借地権について、今すぐ結論を出す必要はありません。
まずは現在の状況を整理するところから始めてみませんか。
地主から建物の取壊しを求められている方は、解体工事を進める前に一度ご相談ください。借地契約や建物の状況を確認することで、別の選択肢が見つかる場合があります。
参考判例： 最高裁昭和35年12月20日判決・民集14巻14号3130頁
関連条文： 借地借家法13条・14条