土地や建物を賃貸しているオーナーの中には、賃貸借契約書に次のような取り決めを設けている方もいるのではないでしょうか。
「地代は3年ごとに10％増額する」
「建物を30年間一括して借り上げ、一定の賃料を保証する」
このような取り決めがあれば、契約期間中は約束どおりの賃料を受け取れると考えるのが自然です。
しかし、契約書に賃料の自動増額や長期保証が定められていても、経済事情の変化によって賃料の減額請求が認められる場合があります。
一方で、契約を締結した直後であれば、いつでも賃料減額請求ができるというわけでもありません。
今回は、地代の自動改定特約、サブリース契約、建物の使用開始前の賃料減額請求について、3つの最高裁判例をもとにわかりやすく解説します。
1．そもそも地代・家賃は契約後に変更できる？
土地や建物の賃料は、貸主と借主が話し合って決めるのが原則です。
しかし、長期間にわたる賃貸借契約では、契約当初と現在とで経済状況が大きく変わることがあります。
例えば、土地価格や固定資産税が変動したり、周辺の賃料相場が上昇・下落したりする場合です。
このような事情によって従前の賃料が不相当となったとき、借地借家法では、当事者が賃料の増額や減額を請求できる制度を設けています。
土地については借地借家法11条、建物については借地借家法32条が定めています。
| 対象 | 主な法律 | 請求できる内容 |
|---|---|---|
| 土地の賃貸借 | 借地借家法11条 | 地代の増額・減額 |
| 建物の賃貸借 | 借地借家法32条 | 家賃の増額・減額 |
ただし、賃料相場が変化しただけで、必ず増減額が認められるわけではありません。
契約の内容や締結の経緯なども含めて、賃料が不相当になっているかを判断する必要があります。
2．地代の自動改定特約があっても減額請求できる？
最高裁平成15年6月12日判決・民集57巻6号595頁
借地契約では、地代を一定の基準によって自動的に改定する特約が設けられていることがあります。
例えば、次のような内容です。
「地代は3年ごとに10％増額する」
「地代は固定資産税・都市計画税の一定倍率とする」
このような取り決めを、地代等自動改定特約といいます。
では、経済事情が大きく変化した場合でも、必ずこの特約に従わなければならないのでしょうか。
最高裁の判断
最高裁は、地代等自動改定特約について、次のような判断を示しました。
特約の改定基準の基礎となっていた事情が失われ、その特約によって地代を定めることが不相当になった場合には、特約に拘束されず、借地借家法11条に基づく地代増減額請求ができる。
つまり、自動改定特約があるからといって、法律に基づく地代の見直しが一切できなくなるわけではありません。
具体例
例えば、次のような借地契約を考えてみましょう。
- 当初の地代：月額10万円
- 特約：3年ごとに10％増額
- 3年後の地代：11万円
- 6年後の地代：12万1,000円
ところが、その間に土地価格や周辺の地代相場が大きく下落したとします。
この場合、特約どおりに地代を増額することが不相当になっていれば、借地人が減額請求できる可能性があります。
ただし、特約が当然に無効になるわけではありません。
重要なのは、特約を定めた当時の前提事情が変化し、特約による地代の算定が不相当になっているかどうかです。
地主も増額請求できる
この考え方は、借地人の減額請求だけに関係するものではありません。
例えば、固定資産税に連動する特約によって地代が長年低く抑えられ、周辺の地代相場と大きな差が生じている場合です。
特約の基礎事情が失われ、地代が不相当になっていれば、地主が増額請求できる可能性もあります。
地主としては、古い借地契約書に自動改定特約がある場合でも、その計算方法が現在の状況に合っているか確認することが大切です。
3．サブリース契約でも家賃の減額請求はできる？
最高裁平成15年10月21日判決・民集57巻9号1213頁
次に、建物のサブリース契約について考えてみましょう。
サブリースとは、不動産会社などがオーナーから建物を借り上げ、入居者やテナントに転貸する仕組みです。
オーナーにとっては、空室が発生しても一定の賃料収入を見込めることがメリットです。
しかし、ここで注意したいのが「家賃保証」の意味です。
契約で家賃を保証していても減額請求できる
例えば、サブリース会社から次のような提案を受けたとします。
「建物を30年間一括借り上げします」
「賃料は3年ごとに10％増額します」
オーナーは、この条件を前提に金融機関から融資を受け、アパートや賃貸マンションを建築するかもしれません。
ところが、契約後に周辺の賃料相場が下落した場合、サブリース会社から家賃の減額を求められることがあります。
最高裁は、サブリース契約も建物賃貸借契約である以上、借地借家法32条が適用されると判断しました。
つまり、サブリース会社が不動産の専門業者であっても、賃借人として賃料減額請求をすることができます。
また、契約書に賃料自動増額特約があっても、それだけで減額請求を排除することはできません。
減額請求すれば必ず家賃が下がる？
いいえ。ここは重要な点です。
賃料減額請求ができることと、実際に減額が認められることは別問題です。
最高裁は、減額の可否や相当賃料を判断する際には、経済事情や近隣の賃料相場だけでなく、契約締結の経緯なども考慮する必要があるとしました。
具体的には、次のような事情です。
- 契約当初の賃料と周辺相場との関係
- 賃料自動増額特約を設けた経緯
- サブリース会社の転貸事業の収支予測
- オーナーの建築資金や借入金の返済計画
- 契約締結時に当事者が重視した事情
例えば、オーナーがサブリース会社の提示した賃料を前提に多額の資金を投じて建物を建築した場合、その事情も考慮されます。
したがって、サブリース会社が周辺相場の下落を理由に減額を求めても、希望する金額まで当然に減額されるわけではありません。
オーナーが注意すべきこと
サブリース契約では、オーナーとサブリース会社で負担するリスクが異なります。
オーナーは建物の建築費用や借入金の返済を負担します。
一方、サブリース会社は入居者への転貸によって収益を得るため、空室や転貸賃料の下落による影響を受けます。
賃貸市場が悪化した場合、サブリース会社はオーナーに対して賃料減額請求を行う可能性があります。
しかし、オーナーの金融機関への返済額は、通常、サブリース賃料が減額されたからといって自動的に減るわけではありません。
そのため、長期間の一括借上げ契約があることと、長期間同じ賃料を受け取れることは別だと理解しておく必要があります。
4．建物を使い始める前でも家賃の減額請求はできる？
最高裁平成15年10月21日判決・判例時報1844号50頁
ここまでの説明を読むと、サブリース会社は契約締結後、いつでも家賃の減額請求ができるように思えるかもしれません。
しかし、そうではありません。
この判例では、建物の使用収益が始まる前に行われた賃料減額請求の効力が争われました。
どのような事件だったのか
建物所有者とサブリース会社は、建物が完成する前に賃貸借契約を締結しました。
契約当初の賃料は年額18億円とされ、サブリース会社が預けた多額の敷金は建築資金に充てられました。
しかし、契約締結後に不動産市場が大きく変化しました。
そこでサブリース会社は、建物の引渡し前に賃料の減額を請求したのです。
最高裁の判断
最高裁は、建物の使用収益が開始される前には、借地借家法32条1項に基づいて当初賃料の増減額を請求することはできないと判断しました。
つまり、契約締結後に経済事情が変化したとしても、建物の使用収益開始前に同条を使って一方的に当初賃料を減額することはできません。
具体例
例えば、次のようなケースです。
- 1月：新築マンションのサブリース契約を締結
- 6月：周辺の賃料相場が下落
- 9月：サブリース会社が家賃減額を請求
- 12月：マンション完成・引渡し、使用収益開始
この場合、9月の時点では、まだ建物の使用収益が開始されていません。
そのため、借地借家法32条1項による賃料減額請求は認められません。
ただし、オーナーとサブリース会社が話し合い、合意によって当初賃料を変更することは可能です。
また、使用収益開始後であれば、法律上の要件を満たす場合に賃料減額請求を行うことができます。
契約締結日ではなく、建物の使用収益開始時期が重要な判断基準になるということです。
5．3つの最高裁判例を比較すると
今回紹介した3つの判例を整理すると、次のようになります。
| 判例 | 問題となった内容 | 最高裁の判断 |
|---|---|---|
| 平成15年6月12日・民集57巻6号595頁 | 地代の自動改定特約 | 特約の基礎事情が失われ、不相当になれば地代増減額請求が可能 |
| 平成15年10月21日・民集57巻9号1213頁 | サブリース契約の賃料減額請求 | サブリースにも借地借家法32条が適用される |
| 平成15年10月21日・判時1844号50頁 | 建物の使用収益開始前の減額請求 | 使用収益開始前の借地借家法32条による増減額請求は認められない |
これらの判例からわかるのは、賃料の増減額請求については、契約書の特約だけで判断できないということです。
一方で、契約書の特約がすべて無意味になるわけでもありません。
賃料の改定に関する特約は、増減額請求の可否や相当賃料を判断する際の重要な事情となる場合があります。
6．オーナーが契約前に確認しておきたいこと
地代の自動改定特約やサブリース契約を締結する場合には、次の点を確認しておくことをおすすめします。
① 賃料改定条項の内容
賃料が何年ごとに、どのような基準で改定されるのかを確認しましょう。
自動増額特約があっても、法律上の増減額請求が問題となる場合があります。
② 賃料保証の内容
サブリース契約では、保証されるのが借上げ期間なのか、賃料額なのか、また賃料見直しの条件がどうなっているのかを確認することが重要です。
③ 契約締結時の収支計画
建築費用、借入金の返済額、固定資産税、修繕費用などを考慮し、賃料が減額された場合でも経営を継続できるか検討しましょう。
④ 契約締結から使用開始までの期間
建物完成前にサブリース契約を締結する場合には、使用収益開始までの市場変動リスクについても確認しておく必要があります。
⑤ 契約書や説明資料の保管
賃料額や改定条件を決めた経緯は、将来の賃料増減額請求で重要になる場合があります。
契約書だけでなく、当初の収支計画書、賃料査定書、事業提案書なども保管しておくことが大切です。
7．まとめ｜賃料保証や自動増額特約があっても安心とは限らない
土地や建物の賃貸借契約では、当事者が合意した賃料や改定条件が重要です。
しかし、長期間の契約では、経済事情や不動産市場の変化によって、当初の賃料が不相当になることがあります。
今回紹介した最高裁判例から、オーナーが理解しておきたいのは次の3点です。
1．地代の自動改定特約があっても、前提事情が失われて不相当になれば、地代の増減額請求ができる場合がある。
2．サブリース契約にも借地借家法32条が適用されるため、賃料自動増額特約があっても、サブリース会社から減額請求を受ける可能性がある。
3．ただし、建物の使用収益開始前には、借地借家法32条に基づく一方的な賃料増減額請求はできない。
特にサブリース契約では、「長期間借り上げてもらえるから安心」と考えるだけでなく、賃料が減額された場合の収支についても検討することが大切です。
また、借地契約に古い自動改定特約がある場合には、現在の地代が適正な水準にあるかを確認することも重要です。
賃貸借契約は、契約書に書かれている内容だけでなく、借地借家法や過去の裁判例を踏まえて理解する必要があります。
将来のトラブルを防ぐためにも、契約締結時や賃料改定時には、十分な確認を行うことをおすすめします。
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※本記事は最高裁判例をもとに一般的な法律情報を解説したものです。個別の契約内容や事情によって判断が異なる場合があります。
参考判例
- 最高裁平成15年6月12日判決・民集57巻6号595頁
- 最高裁平成15年10月21日判決・民集57巻9号1213頁
- 最高裁平成15年10月21日判決・判例時報1844号50頁