「契約期間が終わったのに、借主が退去してくれない」
「会社の社宅なのに、退職した従業員に住み続ける権利があるの？」
「店舗の経営を任せているだけなのに、借地借家法が適用されるの？」
建物を貸している方の中には、このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、建物を人に使わせているからといって、必ず借地借家法が適用されるわけではありません。
一方で、賃貸借契約という名前を使っていなくても、借地借家法が適用されることがあります。
では、どのような場合に借地借家法が適用されるのでしょうか。
今回は、実際の最高裁判例を紹介しながら、できるだけ分かりやすく解説します。
1．そもそも借地借家法とは？
借地借家法とは、土地や建物を借りている人を保護するための法律です。
例えば、一般的なアパートの賃貸借契約では、契約期間が満了したからといって、貸主が自由に退去を求められるわけではありません。
貸主が契約の更新を拒絶する場合などには、原則として「正当事由」が必要になります。
正当事由とは、簡単にいうと、借主に退去してもらうだけの正当な理由があるかどうかということです。
貸主自身が建物を使う必要性や、借主が引き続き建物を使う必要性など、さまざまな事情を考慮して判断されます。
そのため、建物を貸している方にとって、借地借家法が適用されるかどうかは非常に重要な問題です。
ただし、すべての建物の使用契約に借地借家法が適用されるわけではありません。
2．会社の社宅にも借地借家法は適用される？
会社が従業員に提供する社宅や社員寮。
一般の賃貸住宅とは異なり、従業員の福利厚生として提供されることが多い施設です。
では、従業員が社宅料を支払っている場合、借地借家法は適用されるのでしょうか。
実は、社宅料を支払っているという理由だけでは、判断できません。
この点について、参考になる2つの最高裁判例があります。
社宅料を支払っていても借家法が適用されなかった事例
最高裁昭和29年11月16日判決では、会社が従業員に提供していた社宅について、旧借家法の適用が否定されました。
この社宅では、従業員から月額36円の社宅料を徴収していました。
しかし、その社宅料は、一般的な家賃とは異なり、建物の維持費の一部を負担してもらう性質のものでした。
また、社宅は従業員の福利厚生を目的として提供され、従業員であることが使用の前提となっていました。
そのため、通常の建物賃貸借とは異なる関係と判断されたのです。
社員寮でも借家法が適用された事例
一方、最高裁昭和31年11月16日判決では、従業員専用の寮について、旧借家法の適用が認められました。
こちらの事案では、寮の使用について相当の対価が支払われていました。
つまり、単なる福利厚生としての施設利用ではなく、建物を借りるために家賃に相当する金銭を支払っていると判断されたのです。
この2つの判例から分かるのは、次のことです。
社宅だから借地借家法が適用されないわけではありません。
重要なのは、支払っている社宅料が、実質的に家賃といえるものなのかどうかです。
例えば、周辺の家賃相場が月額8万円の住宅を、従業員に月額3,000円で提供している場合と、月額7万円で提供している場合では、契約の性質について異なる評価がされる可能性があります。
もっとも、金額だけで決まるわけではありません。社宅規程や契約内容、実際の使用状況なども確認する必要があります。
3．「経営委託契約」なら借地借家法は適用されない？
次に、店舗を他人に使用させている場合について考えてみましょう。
例えば、建物の所有者が、店舗の営業を第三者に任せる契約を締結したとします。
契約書には「経営委託契約」と記載されています。
この場合、建物の賃貸借契約ではないため、借地借家法は適用されないのでしょうか。
実は、そうとは限りません。
契約の名前よりも実際の内容が重要
最高裁平成4年2月6日判決では、鉄道高架下に設けられた店舗の使用関係が問題となりました。
この事案では、「経営委託契約」という名称が使われていました。
しかし、実際には店舗の一部分を独立して使用させる契約であり、建物賃貸借としての性質が認められました。
その結果、旧借家法の適用が認められています。
ここで重要なのは、契約書に何と書いてあるかだけでなく、実際にどのような契約をしているのかということです。
例えば、契約書には経営委託契約と書かれていても、実際には相手に店舗を貸し、その対価として毎月一定額を受け取っている場合には、建物賃貸借と判断される可能性があります。
反対に、店舗の経営そのものを委託している契約であれば、当然に建物賃貸借になるわけではありません。
店舗を貸す場合には、契約書の名称だけで判断しないことが大切です。
4．建物の一部分だけを貸している場合は？
建物全体ではなく、一部分だけを貸している場合にも、借地借家法が適用されることがあります。
例えば、建物の一室を事務所として貸している場合や、店舗の一部分を貸している場合です。
最高裁昭和42年6月2日判決では、建物の一部分についても、独立して使用できる状態にある場合には、旧借家法が適用されることが示されています。
一方、百貨店などで商品の陳列ケースを使用させる、いわゆる「ケース貸し」については、旧借家法の適用が否定された判例もあります。
つまり、建物の一部分を貸しているから借地借家法が適用されない、というわけではありません。
その部分が独立して使用できるか、借主がどのように利用しているかなどによって判断されます。
5．3年間だけ貸す契約なら、期間満了で退去してもらえる？
「3年間だけ建物を貸したい」
「契約期間が終わったら、必ず返してもらいたい」
このような場合、契約書に3年間と記載しておけば、期間満了時に退去してもらえるのでしょうか。
一般的な建物賃貸借では、そうとは限りません。
借地借家法が適用される普通建物賃貸借では、契約期間が満了しても、法律上の要件を満たさなければ契約が更新される場合があります。
しかし、例外があります。
それが**「一時使用目的の建物賃貸借」**です。
3年間の契約でも一時使用と認められた事例
最高裁昭和36年10月10日判決では、契約期間を3年間とする建物賃貸借について、一時使用目的の賃貸借に該当すると判断されました。
この事案では、契約期間だけでなく、契約締結の経緯や賃料などの事情が考慮されました。
特に、賃料が近隣の相場より著しく低かったことも、一時的な使用関係を判断する材料となりました。
ただし、家賃が安いから一時使用になるわけではありません。
また、契約書に「一時使用」と記載するだけでも不十分です。
重要なのは、契約を締結した事情などから、一時的な使用を目的としていることが明らかかどうかです。
なお、現在は、一定の要件を満たすことで契約期間の満了により終了する「定期建物賃貸借」という制度もあります。
そのため、一定期間だけ建物を貸したい場合には、一時使用目的の賃貸借と定期建物賃貸借の違いを理解しておくことも重要です。
6．借地借家法が適用されるかどうかで何が変わる？
ここまで紹介した判例を整理すると、次のようになります。
| 契約の内容 | 借地借家法の適用 |
|---|---|
| 福利厚生として提供され、社宅料が維持費程度の社宅 | 適用されない場合がある |
| 相当の家賃を徴収している社員寮 | 適用される場合がある |
| 実質的に店舗を貸している経営委託契約 | 適用される場合がある |
| 独立して使用できる建物の一部分 | 適用される場合がある |
| 一時使用目的であることが明らかな建物賃貸借 | 通常の借家保護規定は適用されない |
借地借家法が適用される普通建物賃貸借では、貸主が契約を終了させる際に、正当事由などが問題となります。
一方、借地借家法の適用がない契約や、一時使用目的の建物賃貸借では、通常の建物賃貸借とは異なる取扱いになります。
そのため、建物の明渡しを求める場合には、まずどのような契約関係なのかを確認することが大切です。
7．まとめ｜契約書の名前だけで判断しないことが大切
今回紹介した判例から分かるのは、借地借家法の適用について、契約の実際の内容が重視されるということです。
社宅だから適用されない。
経営委託契約だから適用されない。
3年間の契約だから期間満了で終了する。
このように単純に判断することはできません。
契約書の名称だけでなく、契約の目的、使用料の性質、建物の使用状況、契約締結の経緯などを確認する必要があります。
特に、建物の明渡しや契約終了をめぐる問題では、借地借家法の適用の有無が重要になります。
建物を貸す場合も、借りる場合も、契約を締結する前にその内容を十分に確認しておくことが大切です。
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※本記事は、旧借家法に関する最高裁判例をもとに、現行の借地借家法にも通じる基本的な考え方を紹介したものです。個別の契約については、具体的な事情や適用法令により結論が異なります。