店舗や事務所、住宅などの賃貸借契約では、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに、第三者へ建物を貸したり、賃借権を譲渡したりすることが問題になる場合があります。
例えば、次のようなケースです。
- 借りている店舗の経営を第三者に任せた。
- 個人で経営していた店舗を法人名義に変更した。
- 借りている建物の一部を別の事業者に貸した。
- 賃貸人に知らせず、第三者に店舗を使用させていた。
このような場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できるのでしょうか。
結論からいうと、無断譲渡・無断転貸は原則として禁止されていますが、無断で行われたからといって、必ず契約を解除できるわけではありません。
裁判では、契約違反の有無だけでなく、賃貸人と賃借人との信頼関係が損なわれたかどうかも重要な判断要素になります。
今回は、建物の無断譲渡・無断転貸について、民法の規定と最高裁判所などの判例をもとに、賃貸人・賃借人の双方の立場から解説します。
1．賃借権の譲渡と転貸の違い
まず、賃借権の譲渡と転貸の違いを確認しましょう。
賃借権の譲渡とは
賃借権の譲渡とは、賃借人が第三者に賃借人としての地位を移転することです。
例えば、Aさんが賃貸人から店舗を借りて営業していたところ、その店舗の賃借権をBさんに譲渡し、Bさんが新たな賃借人となるケースです。
賃借権の譲渡が有効に行われると、原則としてBさんが賃借人としての地位を引き継ぎます。
転貸とは
転貸とは、賃借人が借りている建物を、さらに第三者へ貸すことです。
例えば、賃貸人から店舗を借りているAさんが、その店舗をBさんに貸すケースです。
この場合、賃貸人とAさんとの賃貸借契約は存続し、AさんとBさんとの間に新たな賃貸借関係が生じます。
一般的には「又貸し」と呼ばれています。
2．無断譲渡・無断転貸は民法612条で禁止されている
民法612条1項では、次のように定められています。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
また、同条2項では、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物を使用収益させた場合、賃貸人は契約を解除できると定めています。
つまり、原則として、賃借人が第三者へ賃借権を譲渡したり、建物を転貸したりする場合には、賃貸人の承諾が必要です。
しかし、ここで注意したいのが、民法612条に違反した場合でも、必ず解除が認められるわけではないということです。
3．無断転貸でも契約を解除できない場合がある
最高裁昭和31年5月8日判決
最高裁判所は、無断譲渡・無断転貸について、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、賃貸借契約を解除できないという考え方を示しています。
ここでいう「背信行為」とは、簡単にいえば、相手の信頼を裏切る行為です。
賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との継続的な信頼関係を基礎とする契約です。
そのため、形式的には無断転貸に該当しても、実際の使用状況や当事者間の関係などから、賃貸人に対する背信行為とはいえない特別な事情があれば、解除が認められない場合があります。
ただし、無断転貸があれば原則として解除の問題が生じます。解除を否定する特段の事情があるかどうかは、個別の事実関係に基づいて判断されます。
それでは、具体的な判例を見ていきましょう。
4．個人事業主が法人化した場合、契約解除できる？
最高裁昭和39年11月19日判決（民集18巻9号1900頁）
ある賃借人は、借りている建物でミシンの販売業を営んでいました。
その後、個人事業を株式会社に変更し、会社に建物を使用させるようになりました。
しかし、賃貸人の承諾は得ていませんでした。
この会社は、親族などを株主としていましたが、実際の出資や経営は従前の賃借人が行っており、営業内容や建物の使用状況も実質的に変わっていませんでした。
最高裁判所は、こうした事情を考慮し、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとして、解除を認めませんでした。
この判例のポイント
個人と株式会社は、法律上は別人格です。
したがって、個人事業主が法人化して会社に建物を使用させた場合、賃借権の譲渡や転貸が問題となることがあります。
しかし、法人化しただけで直ちに解除できるとは限りません。
実際の経営者や営業内容、建物の使用状況が従前と変わっていなければ、信頼関係が損なわれていないと判断される場合があります。
ただし、法人化すれば必ず解除できないという意味ではありません。
経営者や建物の使用実態が大きく変わっている場合には、異なる判断となる可能性があります。
また、解除が認められないことと、賃貸人の承諾なしに当然に契約名義を変更できることは別問題です。
法人化する際には、事前に賃貸人へ相談し、契約関係を整理しておくことが重要です。
5．建物の一部を無断転貸しても解除できない場合がある
最高裁昭和36年4月28日判決（民集15巻4号1211頁）
この事案では、賃借人が共同経営契約に基づき、賃借建物のごく一部を第三者に使用させていました。
賃貸人の承諾は得ていませんでした。
しかし、次のような事情がありました。
- 転貸した部分が建物のごく一部だった。
- 共同経営という事情があった。
- 設置された設備は移動が容易で、建物への影響が小さかった。
- 第三者が建物に居住していたわけではなかった。
- 建物の建築・増改築・修繕費用の多くを賃借人が負担していた。
最高裁判所は、これらの事情を総合的に考慮し、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとして、解除を認めませんでした。
この判例のポイント
無断転貸に該当する場合でも、転貸部分の範囲や使用状況、賃貸人に与える影響などによっては、解除が認められないことがあります。
ただし、建物の一部だけであれば自由に転貸できるという意味ではありません。
転貸部分が小さいことは判断要素の一つであり、それだけで解除の可否が決まるわけではありません。
6．共同経営契約でも無断転貸になる場合がある
最高裁昭和29年10月26日判決（民集8巻10号1972頁）
この事案では、建物の賃借人が第三者との間で共同経営契約を締結しました。
第三者を営業名義人とし、その者から出資を受け、賃借人が営業を管理するという内容でした。
問題となったのは、この共同経営契約が建物の転貸に該当するかどうかです。
最高裁判所は、契約の名称だけではなく、その実質を判断し、転貸に該当すると認めました。
この判例のポイント
契約書に「共同経営契約」「経営委託契約」と記載されていても、それだけで転貸に該当しなくなるわけではありません。
重要なのは、第三者が実際にどのような権限で建物を使用しているかという点です。
例えば、賃借人が引き続き営業主体となり、第三者がその指揮監督の下で業務を行っているだけなら、転貸とは限りません。
一方、第三者に独立した建物の使用収益関係が認められる場合には、契約の名称にかかわらず転貸に該当する可能性があります。
7．美容院の業務委託契約が無断転貸と判断された事例
東京地方裁判所平成7年8月28日判決（判例時報1566号67頁）
この事案では、美容院の店舗を借りていた賃借人が、第三者との間で業務委託契約を締結しました。
しかし、実際には次のような状況でした。
- 第三者が店舗の名称を決めていた。
- 第三者が毎月一定額の金銭を賃借人に支払っていた。
- 光熱費は第三者が負担していた。
- 店舗の什器や備品の多くを第三者が用意していた。
- 第三者が独立して美容院を営業していた。
裁判所は、業務委託契約という名称であっても、実質的には店舗の転貸借に該当すると判断しました。
そして、背信行為と認めるに足りない特段の事情も認められなかったことから、賃貸借契約の解除を有効としました。
この判例のポイント
業務委託契約や経営委託契約という名称でも、実態が店舗の転貸であれば、無断転貸を理由に契約解除が認められる場合があります。
特に、第三者が独立して店舗を経営し、設備費や運営費を負担し、賃借人に一定額の金銭を支払っている場合には注意が必要です。
8．2棟のうち1棟を無断転貸した場合、両方解除できる？
最高裁昭和32年11月12日判決（民集11巻12号1928頁）
この事案では、賃貸人が2棟の建物を1個の賃貸借契約で貸していました。
ところが、賃借人は、そのうち1棟を賃貸人の承諾なく第三者へ転貸しました。
最高裁判所は、1個の賃貸借契約に基づく信頼関係を重視し、特段の事情がない限り、無断転貸を理由に契約全体を解除できると判断しました。
この判例のポイント
複数の建物を1個の賃貸借契約で借りている場合、その一部を無断転貸したことによって、契約全体の解除が問題になることがあります。
ただし、単に契約書が1通であるというだけで結論が決まるわけではありません。
法律上、1個の賃貸借契約と評価されるかどうかが重要です。
9．賃貸人が無断転貸を発見した場合の注意点
賃貸人が無断転貸を発見した場合、すぐに解除通知を出す前に、事実関係を確認することが重要です。
特に、次の事項を確認しましょう。
① 実際に誰が建物を使用しているか
第三者が使用していても、単なる従業員や業務受託者である場合があります。
② 第三者に独立した使用権限があるか
建物を第三者が独立して使用収益しているのか、それとも賃借人の管理下で業務を行っているだけなのかを確認します。
③ 賃貸人が承諾していた事情はないか
書面による承諾がなくても、当事者の言動などから黙示の承諾が認められる場合があります。
ただし、賃貸人が第三者の使用を知っていたというだけで、当然に承諾が認められるわけではありません。
④ 信頼関係を損なう事情があるか
第三者の使用によって、建物の使用状況や管理状態にどのような変化が生じたのかを確認します。
⑤ 解除を否定する特段の事情がないか
個人事業の法人化や建物のごく一部の転貸など、解除が認められなかった判例もあります。
解除の可否に争いがある場合には、弁護士に相談することをおすすめします。
10．賃借人が第三者に建物を使用させる場合の注意点
賃借人側も、契約の名称だけで判断しないことが重要です。
例えば、店舗の営業を第三者へ任せる場合、業務委託契約という名称にしても、実態が転貸であれば民法612条の問題が生じます。
また、個人事業を法人化する場合も、従前と使用状況が変わらなければ必ず問題がないというわけではありません。
賃借人としては、次の対応が望まれます。
- 賃貸借契約書の譲渡・転貸禁止条項を確認する。
- 第三者に店舗を使用させる前に賃貸人へ相談する。
- 必要に応じて書面で承諾を得る。
- 法人化する場合は契約名義や賃料支払者を整理する。
- 共同経営契約や業務委託契約を締結する際には、建物の使用権限を明確にする。
無断転貸を理由に賃貸借契約が解除されると、店舗の明渡しだけでなく、営業の継続にも大きな影響が生じる可能性があります。
そのため、事前の確認が大切です。
11．まとめ｜無断転貸は契約名ではなく実態で判断される
建物の無断譲渡・無断転貸については、民法612条により、原則として賃貸人の承諾が必要です。
ただし、無断譲渡・無断転貸に該当したとしても、必ず賃貸借契約を解除できるわけではありません。
今回紹介した判例からは、次のことがわかります。
① 契約の名称ではなく、実際の使用収益関係を確認する。
共同経営契約や業務委託契約でも、実態が転貸であれば無断転貸に該当する可能性があります。
② 無断転貸でも、解除できない場合がある。
個人事業の法人化や建物の一部転貸などについて、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとして解除が否定された判例があります。
③ 解除できるかは、個別の事情によって判断される。
転貸の経緯、第三者の使用状況、賃貸人の承諾、当事者間の信頼関係などを総合的に検討する必要があります。
賃貸人は、無断転貸を発見したからといって直ちに解除できると判断せず、事実関係を整理することが重要です。
一方、賃借人も、業務委託や法人化という形式だけで問題がないと考えず、事前に賃貸人へ相談することが望まれます。
賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係によって成り立っています。
無断譲渡・無断転貸の問題では、この信頼関係が重要な判断基準となります。
建物の賃貸借・借地借家に関するご相談
合同会社アイプランニングでは、不動産売買・賃貸借・借地権など、不動産に関するご相談を承っております。
建物の賃貸借契約や借地権などでお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。
なお、賃貸借契約の解除の有効性など、具体的な法律紛争については、必要に応じて弁護士への相談をご案内いたします。
※本記事は、民法および裁判例に基づく一般的な法律情報を提供するものであり、個別の事案について法的判断を示すものではありません。