建物を賃貸しているオーナーの方から、次のような相談を受けることがあります。
「賃借人が別の人に建物を貸しているが、契約を解除すれば退去してもらえるのか？」
「賃借人との契約を合意解除したのに、転借人が退去してくれない。」
「賃借人が賃料を滞納している。転借人にも明渡しを求めることはできるのか？」
このような問題を考える際に重要なのが、**転貸借（てんたいしゃく）**という法律関係です。
転貸借とは、建物を借りている賃借人が、その建物をさらに第三者へ貸すことをいいます。
転貸借が存在する場合、賃貸人と賃借人との契約が終了しても、転借人との関係まで当然に終了するとは限りません。
今回は、最高裁判例をもとに、賃貸人が知っておきたい転貸借の基本的な仕組みと、契約解除・建物明渡しの注意点について解説します。
1．まずは転貸借の仕組みを理解しましょう
通常の建物賃貸借では、賃貸人と賃借人の2者が契約当事者となります。
しかし、転貸借では3者が登場します。
A：賃貸人（建物オーナー）
↓ 賃貸借契約
B：賃借人（転貸人）
↓ 転貸借契約
C：転借人（実際に建物を使用する人）
例えば、Aが所有する店舗をBに賃貸し、BがAの承諾を得てCに転貸した場合です。
この場合、AとBの間には「原賃貸借契約」が存在し、BとCの間には「転貸借契約」が存在します。
つまり、法律上は2つの契約が存在していることになります。
ここで賃貸人が注意しなければならないのは、原賃貸借契約の終了と、転貸借契約の終了は必ずしも同じではないということです。
2．賃借人との契約を合意解除すれば、転借人にも退去してもらえる？
原則として、適法な転借人には合意解除を対抗できません
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。
建物オーナーAがBに店舗を貸し、BはAの承諾を得てCに転貸していました。
その後、AとBが話し合いによって賃貸借契約を終了することにしました。
この場合、AはCに対して、
「Bとの契約は終了したので、あなたも退去してください」
と請求できるのでしょうか。
原則として、それだけでは適法な転借人Cに退去を求めることはできません。
現在の民法613条3項では、賃貸人と賃借人が合意解除した場合、その効果を原則として適法な転借人に対抗できないことが定められています。
なぜでしょうか。
仮に、AとBが合意解除するだけでCを退去させられるとすると、Cは自分に責任がないにもかかわらず、建物を使用する権利を失ってしまいます。
そのため、法律は一定の要件の下で転借人を保護しています。
最判昭和38年4月12日・民集17巻3号460頁
もっとも、最高裁は、賃貸人と賃借人の合意解除を転借人に対抗できると判断した事例があります。
この事件では、賃借人が建物で鉄工場を経営していました。
その後、賃借人は事業を会社組織に変更し、自ら代表取締役となった会社に建物を転貸しました。
さらに、賃貸人と賃借人との間で原賃貸借を終了させる合意が成立し、その効果を転借人である会社に主張できるかが問題となりました。
最高裁は、この事案の事情の下で、賃貸人が合意解除の効果を転借人に対抗できると判断しました。
この判例から学べること
この事件では、賃借人と転借人である会社との密接な関係などが問題となりました。
ただし、賃借人と転借人が同族会社などの関係にあれば、必ず合意解除を対抗できるという意味ではありません。
また、現在は民法613条3項が設けられているため、実務では現行法を前提に判断する必要があります。
賃貸人としては、転借人がいる場合、賃借人との合意解除だけで明渡しが実現すると考えないことが重要です。
3．賃借人が賃料を滞納した場合、転借人はどうなる？
次に、賃借人が賃料を滞納した場合を考えてみましょう。
例えば、次のようなケースです。
- A：建物オーナー
- B：賃借人（転貸人）
- C：転借人
BがAに対する賃料を長期間滞納したため、AがBとの賃貸借契約を債務不履行によって解除したとします。
この場合、Bから適法に建物を借りているCは、そのまま建物を使用できるのでしょうか。
原賃貸借が賃借人の債務不履行によって有効に解除された場合、適法な転借人であっても、原則として建物の返還を求められる立場になります。
ここが、先ほど説明した「合意解除」と大きく異なる点です。
ただし、原賃貸借が解除された瞬間に、転貸借まで当然に終了するわけではありません。
この点について、重要な最高裁判例があります。
4．転貸借はいつ終了する？ 最判平成9年2月25日
最三小判平成9年2月25日・民集51巻2号398頁
この事件では、建物の賃借人が、所有者の承諾を得て第三者に建物を転貸していました。
建物ではスイミングスクールが営業されていました。
しかし、賃借人が建物所有者に対する賃料を滞納したため、所有者は原賃貸借契約を解除しました。
その後、所有者は転借人に対しても建物の明渡しを求める訴訟を提起しました。
ところが、転借人が建物を使用し続けていたことから、転貸人は転借人に対して転借料の支払いを請求しました。
そこで、原賃貸借が解除された場合、転貸借はいつ終了するのかが争われました。
最高裁の判断
最高裁は、次のような判断を示しました。
原賃貸借が賃借人の債務不履行によって解除された場合、適法な転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に目的物の返還を請求した時に終了する。
その理由は、賃貸人が転借人に直接返還を求めた以上、転貸人が転借人に対して建物を使用させ続けることは、通常、もはや期待できなくなるためです。
法律上は、転貸人の転借人に対する債務が履行不能となり、転貸借が終了すると考えられています。
具体例で考えてみましょう
例えば、次のようなケースです。
| 日付 | 出来事 | 法律上の効果 |
|---|---|---|
| 4月1日 | AがBとの賃貸借契約を債務不履行解除 | 原賃貸借が終了 |
| 4月10日 | AがCに建物の返還を請求 | 原則として転貸借が終了 |
| 5月31日 | Cが実際に建物を明け渡す | 建物の占有が終了 |
※日付は説明用の例です。
この場合、原則としてBとCの転貸借契約は4月10日に終了します。
5月31日の実際の明渡日まで転貸借契約が続くわけではありません。
転借人の賃料はどうなる？
ここも賃貸人にとって重要な点です。
転貸借が終了する前は、転借人には転貸人に対する転借料の支払義務が問題となります。
一方、転貸借が終了した後は、転貸人はその後の期間について、転貸借契約に基づく賃料を請求できません。
そして、転借人が返還請求を受けた後も建物を占有し続けた場合には、建物所有者に対する賃料相当損害金や不当利得返還の問題が生じます。
ただし、具体的な請求の可否や金額は、占有の状況などによって異なります。
賃貸人が注意すべきこと
この判例から、賃貸人が覚えておきたいことは次の点です。
賃借人との契約を解除しただけで安心せず、転借人に対する返還請求も適切に行うことが重要です。
実務では、返還請求を行った日付や、その意思表示が転借人に到達したことを確認できる資料を残しておくことが大切です。
5．賃借人が賃料を滞納した場合、転借人にも催告する必要がある？
最一小判昭和37年3月29日・民集16巻3号662頁
こちらも、賃貸人が知っておきたい最高裁判例です。
賃借人が賃料を滞納している場合、賃貸人は通常、賃借人に対して相当期間を定めて支払いを催告し、支払いがなければ契約解除を検討します。
では、適法な転借人がいる場合、賃貸人は転借人にも滞納賃料を支払う機会を与えなければならないのでしょうか。
最高裁は、賃貸人は賃借人に対して催告すれば足り、転借人に対してまで滞納賃料の支払機会を与える必要はないと判断しました。
この判例から学べること
転借人がいるからといって、原賃貸借を解除するために、必ず転借人にも催告しなければならないわけではありません。
ただし、賃料滞納があれば、どのような場合でも直ちに解除できるという意味ではありません。
解除が有効かどうかは、滞納の程度や経緯などを踏まえ、賃貸借の信頼関係が破壊されたかという観点から検討する必要があります。
6．無断転貸の場合はどうなる？
ここまでは、主に賃貸人が承諾した適法な転貸借について説明してきました。
それでは、賃借人が賃貸人に無断で第三者へ建物を転貸していた場合はどうでしょうか。
民法612条では、賃借人は原則として賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸したりすることができないとされています。
そして、無断転貸があった場合、賃貸人は契約を解除できることが定められています。
ただし、ここにも注意点があります。
最判昭和31年5月8日・民集10巻5号475頁
最高裁は、無断転貸があったとしても、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、契約解除が認められないという考え方を示しています。
つまり、無断転貸があれば必ず契約解除できるわけではありません。
例えば、第三者がどのように建物を使用しているのか、賃借人との関係はどうなっているのか、賃貸人との信頼関係を損なう事情があるのかなどが問題となります。
また、無断転貸では、賃貸人が原賃貸借を解除しなくても、承諾のない転借人に対して所有権に基づく明渡しを求められる場合があります。
適法な転貸借と無断転貸では、賃貸人が取れる対応が異なるため、まず転貸の承諾の有無を確認することが重要です。
7．合意解除・債務不履行解除・無断転貸の違い
ここまでの内容を整理すると、次のようになります。
| 状況 | 賃貸人が注意すべきポイント |
|---|---|
| 適法な転貸借があり、原賃貸借を合意解除する場合 | 原則として合意解除を転借人に対抗できない |
| 賃借人の債務不履行によって原賃貸借を解除する場合 | 有効な解除であれば転借人にも返還を求められる |
| 債務不履行解除後、転借人に返還請求した場合 | 原則として返還請求時に転貸借が終了する |
| 賃借人が賃料を滞納した場合 | 原賃貸借の解除に際し、転借人への催告は原則不要 |
| 無断転貸があった場合 | 民法612条による解除や、転借人への直接請求を検討する |
| 無断転貸でも信頼関係を破壊していない場合 | 原賃貸借の解除が認められないことがある |
なお、民法613条3項では、原賃貸借を合意解除する場合でも、その時点で賃借人の債務不履行による解除権が発生していたときは、例外的に合意解除を転借人に対抗できることが定められています。
そのため、単に「合意解除だから転借人を退去させられない」「債務不履行解除だから必ず退去させられる」と形式だけで判断することは適切ではありません。
8．賃貸人が契約解除前に確認しておきたい5つのこと
転貸借がある建物で契約解除を検討する場合、次の事項を確認しておくことが重要です。
① 実際に誰が建物を使用しているか
契約上の賃借人と、実際に建物を使用している人が異なる場合があります。
店舗であれば、営業名義や経営主体を確認することも重要です。
② 転貸を承諾しているか
賃貸人が転貸を承諾しているかによって、法律関係は大きく異なります。
書面による承諾だけでなく、黙示の承諾が問題となる場合もあるため、過去の経緯も確認する必要があります。
③ 原賃貸借を終了させる理由は何か
合意解除なのか、賃料滞納などによる債務不履行解除なのかによって、転借人への影響が変わります。
④ 転借人に返還請求を行っているか
原賃貸借が債務不履行解除された場合には、転借人に対する返還請求の時期が重要になることがあります。
解除通知と返還請求の相手方を混同しないようにしましょう。
⑤ 転借人との間に別の合意がないか
原賃貸借が終了した後でも、賃貸人が転借人との間で新たな賃貸借契約を締結したり、使用継続を認めたりする場合があります。
そのような事情があれば、明渡請求の可否にも影響する可能性があります。
9．よくある質問
Q．賃借人との契約が終了すれば、転借人も必ず退去しますか？
いいえ。
原賃貸借の終了原因や、転貸借が適法かどうかによって異なります。
特に、適法な転貸借がある場合、賃貸人と賃借人の合意解除を転借人に対抗できないのが原則です。
Q．賃借人が賃料を滞納した場合、転借人に直接明渡しを求められますか？
原賃貸借が賃借人の債務不履行によって有効に解除されている場合、原則として転借人に対しても返還を求めることができます。
ただし、解除の有効性や転借人との法律関係を確認する必要があります。
Q．賃借人との契約を解除した日が、転貸借の終了日になりますか？
必ずしもそうではありません。
最高裁平成9年2月25日判決では、適法な転貸借は、原則として賃貸人が転借人に目的物の返還を請求した時に終了すると判断されています。
Q．転借人が建物を明け渡さない場合、賃貸人はどうすればよいですか？
まず、原賃貸借の終了原因、転貸借の適法性、返還請求の状況などを確認する必要があります。
任意の明渡しが実現しない場合には、弁護士に相談し、建物明渡請求訴訟などの法的手続を検討することになります。
賃貸人が一方的に鍵を交換したり、転借人の荷物を撤去したりすることは、違法となるおそれがあるため避けるべきです。
10．まとめ｜転貸借がある建物の契約解除は慎重な判断が必要
今回は、転貸借が存在する建物について、賃貸人と賃借人の契約が終了した場合の法律関係を解説しました。
特に重要なのは、次の3点です。
① 適法な転貸借では、原賃貸借の合意解除を転借人に対抗できないのが原則です。
② 賃借人の債務不履行によって原賃貸借が解除された場合、転貸借は原則として賃貸人が転借人に返還を請求した時に終了します。
③ 無断転貸の場合でも、必ず契約解除が認められるわけではなく、具体的な事情を確認する必要があります。
転貸借がある建物では、賃貸人・賃借人・転借人という3者の法律関係を整理することが大切です。
特に、建物の明渡しを検討している場合には、契約書だけでなく、転貸の承諾状況や実際の使用関係、契約解除に至った経緯などを確認する必要があります。
建物賃貸借・転貸借に関するご相談
合同会社アイプランニングでは、不動産の売買・賃貸借・借地権などに関するご相談を承っております。
転貸借が存在する不動産の売却や、権利関係の整理を伴う不動産取引についても、お気軽にご相談ください。
なお、契約解除の有効性や建物明渡請求など、法的紛争に関する具体的な判断については、弁護士への相談が必要となる場合があります。
参考判例・関連条文
- 最二小判昭和38年4月12日・民集17巻3号460頁
建物賃貸借の合意解除を転借人に対抗できるとされた事例 - 最三小判平成9年2月25日・民集51巻2号398頁
賃借人の債務不履行解除と適法な転貸借の終了時期 - 最一小判昭和37年3月29日・民集16巻3号662頁
賃料滞納による原賃貸借の解除と転借人への催告 - 最判昭和31年5月8日・民集10巻5号475頁
無断転貸と背信行為と認めるに足りない特段の事情 - 民法612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
- 民法613条（転貸の効果）
- 民法541条（催告による解除）
※本記事は、最高裁判例および民法の一般的な考え方を紹介するものです。個別の事案では、契約内容や具体的な事実関係によって結論が異なる場合があります