建物を賃貸する際、所有者にとって重要なのが「契約期間が満了したときに、建物を返してもらえるのか」という問題です。
一般的な建物賃貸借契約では、契約期間が満了しても、賃貸人が自由に契約を終了させられるわけではありません。
これに対して、定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、更新がなく、契約期間の満了によって終了することをあらかじめ定める契約です。
建替えを予定している建物や、将来的に売却・自己使用を検討している不動産などで活用されています。
ただし、定期建物賃貸借契約には法律上の厳格な要件があり、契約書に「更新しない」と記載するだけでは足りません。
今回は、普通建物賃貸借との違い、契約締結時の要件、終了通知、そして重要な裁判例について解説します。
1．定期建物賃貸借契約とは
定期建物賃貸借契約は、借地借家法38条に規定されています。
普通建物賃貸借契約では、賃貸人が更新を拒絶するためには、原則として正当事由が必要です。
一方、定期建物賃貸借契約では、法律上の要件を満たして契約を締結すれば、契約期間の満了によって賃貸借が終了し、更新はありません。
例えば、建物所有者が「5年後に建物を建て替えたい」と考えている場合、適切に定期建物賃貸借契約を締結することで、5年間に限定して建物を賃貸することが可能になります。
ただし、期間満了によって契約が終了しても、賃借人が任意に退去しない場合には、原則として裁判手続などによって明渡しを求める必要があります。
2．普通建物賃貸借契約との違い
両者の主な違いは次のとおりです。
| 比較項目 | 普通建物賃貸借 | 定期建物賃貸借 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 原則として1年以上。1年未満は期間の定めがないものとみなされる | 1年未満の契約も可能 |
| 契約の更新 | 更新がある | 更新がない |
| 賃貸人による更新拒絶 | 原則として正当事由が必要 | 期間満了による終了に正当事由は不要 |
| 契約締結方法 | 原則として方式の制限なし | 書面または電磁的記録による契約が必要 |
| 事前説明 | 法律上、定期借家特有の説明義務なし | 更新がなく期間満了で終了することの事前説明が必要 |
| 契約終了時 | 更新拒絶などの法的要件を満たす必要がある | 期間満了で終了。ただし一定の場合は終了通知が必要 |
| 再契約 | 可能 | 当事者の合意により可能 |
定期建物賃貸借契約では、普通建物賃貸借契約と異なり、賃貸人が契約期間満了時に正当事由を立証する必要はありません。
ただし、その代わりに契約締結時の手続が厳格に定められています。
3．定期建物賃貸借契約の成立要件
定期建物賃貸借契約を有効に成立させるためには、主に次の要件を満たす必要があります。
① 書面または電磁的記録によって契約すること
定期建物賃貸借契約は、書面または電磁的記録によって締結する必要があります。
口頭だけで定期建物賃貸借契約を成立させることはできません。
また、契約書には、契約期間や更新がない旨などを明確に記載することが重要です。
② 契約の更新がないことを定めること
定期建物賃貸借契約では、契約の更新がないことを明確に定める必要があります。
単に契約期間を「5年間」と記載しただけでは、定期建物賃貸借契約にはなりません。
普通建物賃貸借契約でも契約期間を定めることはできるためです。
③ 契約締結前に説明すること
ここが特に重要です。
賃貸人は、契約締結前に、契約の更新がなく、期間満了によって賃貸借が終了することについて、所定の書面を交付して説明する必要があります。
現在の法律では、賃借人の承諾を得るなど法定要件を満たせば、電磁的方法による提供も認められています。
この事前説明を行わなかった場合、更新がない旨の定めは無効になります。
契約そのものが当然に無効になるわけではなく、更新がないという特約が効力を失う点に注意が必要です。
4．契約書に記載してあれば、事前説明は不要なのか
この点について、重要な最高裁判例があります。
**最判平成24年9月13日（民集66巻9号3263頁）**です。
この判例では、定期建物賃貸借契約における事前説明の方法が問題となりました。
最高裁は、契約書に更新がない旨が記載されているだけでは足りず、契約書とは別個独立の書面を交付して説明する必要があると判断しました。
また、賃借人が契約の内容を理解していたとしても、それだけで法定の説明義務が免除されるわけではないとしています。
この判決は、改正前の借地借家法38条に関するものですが、現在も事前説明の重要性を理解するうえで参考になります。
したがって、実務では、賃貸借契約書とは別に事前説明書を用意し、契約締結前に交付・説明した事実を記録しておくことが重要です。
5．契約期間が満了すれば、何もしなくても終了するのか
定期建物賃貸借契約であっても、契約終了時には注意が必要です。
借地借家法38条では、契約期間が1年以上の場合、賃貸人は原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨を賃借人に通知しなければならないと定めています。
例えば、契約満了日が2030年3月31日の場合、原則として2029年3月31日から2029年9月30日までの間に終了通知を行う必要があります。
この通知を行わなかった場合、賃貸人は契約期間の満了による終了を賃借人に対抗できません。
終了通知を忘れた場合はどうなるのか
終了通知を忘れたからといって、直ちに普通建物賃貸借契約に変更されるわけではありません。
法定期間を過ぎてから通知した場合でも、その通知の日から6か月を経過すれば、期間満了による終了を賃借人に対抗できるようになります。
ただし、契約期間満了後の当事者の行動によっては、新たな賃貸借契約の成立などが問題となる場合があります。
そのため、終了通知は必ず期限内に行い、配達記録など証拠が残る方法を利用することが重要です。
6．定期建物賃貸借契約でも中途解約できるのか
定期建物賃貸借契約では、原則として契約期間中は双方が契約に拘束されます。
ただし、居住用建物で床面積が200㎡未満の場合には、一定の要件を満たせば賃借人から中途解約することが認められています。
具体的には、転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になった場合です。
この場合、賃借人は解約の申入れをすることができ、申入れから1か月を経過すると賃貸借は終了します。
なお、当事者が合意によって中途解約することや、契約で別途解約に関する定めを設けることも考えられます。
7．契約期間満了後に再契約することはできるのか
定期建物賃貸借契約には更新がありません。
しかし、契約期間満了後に、賃貸人と賃借人が合意して新たな契約を締結することは可能です。
これを一般に「再契約」と呼びます。
例えば、5年間の定期建物賃貸借契約が終了したものの、建替え予定が延期された場合には、双方が合意すれば、改めて定期建物賃貸借契約を締結できます。
ただし、再契約の場合も、新たな定期建物賃貸借契約として法定の方式や事前説明などの要件を満たす必要があります。
単に「従前の契約を更新する」という処理ではなく、新たな契約を締結することが重要です。
8．一時使用目的の建物賃貸借との違い
建替え予定のある建物を一定期間だけ賃貸する場合、定期建物賃貸借契約のほかに「一時使用目的の建物賃貸借」が問題となることがあります。
一時使用目的の建物賃貸借は、借地借家法40条に規定されています。
建物の賃貸借が一時使用のためであることが明らかな場合には、普通建物賃貸借に関する一部の保護規定が適用されません。
ただし、契約書に「一時使用」と記載しただけで認められるものではありません。
契約締結時の事情、使用目的、契約期間を限定する客観的理由などから判断されます。
例えば、建替えを予定している場合でも、建替え計画が具体化していなければ、一時使用目的が否定される可能性があります。
一方、建替え予定が具体的で、当事者双方が期間限定の使用を前提として契約していた場合には、一時使用目的が認められることもあります。
現在では、一定期間に限定して賃貸したい場合、法定要件を満たした定期建物賃貸借契約を利用することが有力な選択肢となっています。
9．建物所有者が注意すべき実務上のポイント
定期建物賃貸借契約を利用する際には、特に次の点に注意が必要です。
第一に、契約締結前の説明です。
契約書に更新がない旨を記載するだけでなく、所定の事前説明を確実に行う必要があります。
第二に、契約終了通知です。
契約期間が1年以上の場合、原則として期間満了の1年前から6か月前までに通知する必要があります。
第三に、再契約時の手続です。
期間満了後も賃貸を継続する場合には、新たな契約として必要な手続を行うことが重要です。
第四に、契約内容と実際の運用を一致させることです。
契約書上は定期建物賃貸借契約としていても、法定要件を満たしていなければ、更新がない旨の定めが無効となるおそれがあります。
10．まとめ
定期建物賃貸借契約は、建物所有者にとって、将来の建替えや売却、自己使用などを見据えて建物を賃貸できる制度です。
普通建物賃貸借契約と異なり、適法に契約を締結すれば、期間満了による終了に正当事由は必要ありません。
しかし、そのためには法律上の要件を正確に満たす必要があります。
特に重要なのは、次の3点です。
- 書面または電磁的記録によって、更新のない契約を締結すること。
- 契約締結前に、更新がなく期間満了で終了する旨の法定の説明を行うこと。
- 契約期間が1年以上の場合には、原則として期間満了の1年前から6か月前までに終了通知を行うこと。
定期建物賃貸借契約は、契約書の作成だけでなく、締結前の説明から契約終了時の対応まで、一連の手続を適切に行うことが重要です。
建物の建替えや売却を予定している場合には、将来の利用計画を踏まえ、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約のどちらが適切か、慎重に検討する必要があります。
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※本記事は一般的な法律情報の提供を目的としています。個別の契約の有効性や明渡しの可否については、契約内容や具体的事情によって判断が異なります。