借地権の更新を拒否されてお困りではありませんか？
「地主から更新しないと言われた」
「契約が終わるので出て行って欲しいと言われた」
このようなご相談は非常に多くあります。
ですが結論から言うと、
借地権は更新を拒否されたからといって、すぐに退去しなければならないわけではありません。
適切な対応をすれば、
・そのまま住み続ける
・条件を調整する
・有利な形で売却する
といった解決が可能です。
借地権の更新拒否が認められる条件とは？
地主が借地契約の更新を拒否するためには、法律上「正当事由」が必要とされています。※借地借家法第６条
例えば、以下のようなケースです。
・地主自身が土地を使用する必要があって、借地人は他に住む家がある。
・建物が老朽化している。（イメージとしては崩れ落ちそうな感じです。柱と屋根だけ、壁や窓が大きく破損して人が住める状態ではなく、雑草などが繁茂している等。老朽化が認められるケースは数少ないです。）
・借地人側に契約違反がある。例：地代の滞納、承諾のない転貸、譲渡、建替えなど
上記のケースですぐに更新拒否が認められるわけではなく、「程度の問題」になります。ケースによっては、地主から借地人への「立退料の支払い」がセットになります。
借地権の更新を拒否された場合の対処法
ここからが重要です。
①すぐに合意しない（冷静な対応が必要です）
ずっと住み続けることができると思っていたのに、突然更新拒否を言われると不安になりますが、その場で合意する必要はありませんので、ご安心ください。
まずは、
・契約内容の確認（借地契約書の内容に目を通していない借地人さんは多い印象です。）
・更新条件の整理
・地主の意図の把握（なぜか？）
を行うことが重要です。
②交渉によって解決できるケースが多い
借地問題は、ほとんどが交渉で決まります。
例えば
・更新料を調整（支払い額、時期など）
・地代の見直し
・借地契約書の内容変更
実務では、話し合いで解決するケースが大半です。
③売却という選択肢も検討する
関係が悪化している場合は、借地権を売却するという方法もあります。
・第三者へ売却
・地主に買い取ってもらう
【解決事例】更新拒否された借地を売却できたケース
実際に当社で対応した事例です。借地人からの相談でした。
・状況：千葉県の借地権。地主から更新拒否、地代を滞納しがちのため関係が悪化してしまった。ただし、すぐに更新を拒否できるような期間の滞納ではなく、1～2ヵ月程度遅れることが頻繁にあった。更新を機に更新拒否の申し出をした。
・問題：第三者への売却は難しそう。（立地、価格、面積、売却条件等を勘案すると極めて難しい）
・対応：地主に借地権を買っていただけるように交渉。売却の諸条件等を整理していきました。
・結果：約４か月で成約しました。
借地人も地主との関係が悪くなっていたので、借地権を手放して賃貸に住替えを考えておりました。借地も広かったため、庭の手入れなども大変だったので助かったそうです。
借地問題は早めの相談が重要です。
借地権の問題は、対応を間違えると不利になることがあります。
逆に、早い段階でご相談いただけましたら選択肢は大きく広がります。
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