以前、借地権の売却における「抵当権設定承諾書」について記事を掲載しましたが、その後、抵当権設定承諾書に関するお問い合わせをいただくことが多かったため、今回は実際の承諾書の内容や地主が注意すべき点について、裁判例を交えながら、より詳しく解説したいと思います。
借地権付き建物を売却する際、買主が住宅ローンを利用する場合には、地主の協力が必要になることがあります。
一般的に、借地権の売買では、地主から「借地権譲渡承諾書」を取得し、必要に応じて「建替え承諾書」や「抵当権設定承諾書」などを取得します。
このうち、実務上、地主から承諾を得ることが特に難しい書類の一つが**「抵当権設定承諾書」**です。
地主からすると、借地権の譲渡を承諾することと、金融機関が求めるさまざまな義務を引き受けることは、まったく別の問題だからです。
今回は、実際に金融機関が使用する承諾書の条項例を紹介しながら、地主が署名をためらう理由と、承諾書の法的効力について裁判例を交えて解説します。
1．借地権の売却に必要となる3つの承諾書
借地権付き建物を第三者に売却する際には、主に次の承諾書が問題となります。
| 書類 | 主な内容 |
|---|---|
| 借地権譲渡承諾書 | 借地権を買主に譲渡することについて地主の承諾を得る |
| 建替え承諾書 | 借地上の建物を建て替えることについて、必要な場合に地主の承諾を得る |
| 抵当権設定承諾書 | 建物への抵当権設定を認めるほか、金融機関が求める通知義務などについて地主の承諾を得る |
これらの書類が、すべての借地権売買で必ず必要になるわけではありません。
建替えの予定や借地契約の内容、利用する金融機関の融資条件などによって、必要となる書類は異なります。
また、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合には、借地借家法19条に基づく裁判所の許可制度があります。
しかし、借地権譲渡の許可が得られることと、金融機関が求める抵当権設定承諾書を取得できることは別問題です。
そのため、借地権の売却では、買主の住宅ローンが利用できるかどうかも重要な確認事項となります。
2．抵当権設定承諾書には何が書かれているのか
抵当権設定承諾書の内容は金融機関によって異なりますが、ここでは、当社が実務で確認した書面の内容を、わかりやすく整理してご紹介します。
① 借地権の存在と抵当権設定への承諾
まず、地主が土地を借地人に貸していることを確認し、借地上の建物に金融機関が抵当権を設定することに異議がない旨が記載されます。
金融機関としては、融資の担保となる建物が、適法な借地関係に基づいて存在していることを確認したいわけです。
なお、建物に抵当権を設定すること自体について、法律上、常に地主の承諾が必要というわけではありません。
ここでの承諾書は、主として金融機関が融資条件として求める書類です。
② 将来、建物の所有者が変わっても土地を貸し続けるという条項
承諾書によっては、借地人が建物を第三者に売却した場合や、贈与・相続・抵当権の実行などによって建物所有者が変わった場合にも、地主が引き続き土地を賃貸する旨が記載されています。
金融機関としては、抵当権を実行した際に、建物だけが残り、借地権が失われてしまうことを避けたいという目的があります。
しかし、地主の立場では、将来誰が借地人になるかわからないにもかかわらず、あらかじめ土地の賃貸を継続する約束を求められることになります。
ここで注意したいのは、売買・贈与・相続・抵当権の実行は、法律上それぞれ異なるということです。
例えば、相続による借地権の承継は、通常の第三者への譲渡とは異なり、原則として地主の譲渡承諾を必要としません。
一方、売買などによる借地権譲渡では、原則として地主の承諾が問題になります。
そのため、これらを一括して承諾するような条項については、地主として慎重に確認する必要があります。
③ 地代滞納が発生した場合の通知義務と契約解除の制限
地主が最も慎重になるのが、この条項です。
金融機関の承諾書には、借地人が地代を滞納した場合などに、地主が金融機関へ通知することや、金融機関の承認を得ずに借地契約を解除しないことなどが定められている場合があります。
また、金融機関が滞納地代を立て替えて支払うことを認める旨の記載があることもあります。
なぜ金融機関は、このような条項を求めるのでしょうか。
それは、借地契約が解除されると、担保となっている借地権付き建物の価値が大きく損なわれるおそれがあるからです。
金融機関は、地代滞納を早期に把握し、必要に応じて代払いなどの対応を取ることで、担保価値を守ろうとしています。
一方、地主にとっては、借地人が地代を滞納した場合でも、金融機関への通知や対応が必要になるなど、新たな負担が生じます。
特に、解除に金融機関の承認を必要とする条項は、地主の権利行使に関わるため、署名をためらう大きな理由になります。
3．地主が金融機関に通知せず借地契約を解除したら、解除は無効になるのか
ここで参考になるのが、次の裁判例です。
東京地判平成9年11月28日・判例時報1637号57頁
この事例では、借地契約に関連して、賃料不払いなどが生じた場合には借地上建物の抵当権者に通知し、契約を解約・解除する際には抵当権者の承認を受ける旨の特約がありました。
しかし、地主はその特約に従った手続を履行せずに借地契約を解除しました。
裁判所は、本件における地主の解除を有効と判断しました。
つまり、金融機関への通知や承認に関する特約があっても、それに違反したことだけで、当然に借地契約の解除が無効になるとは限らないということです。
ただし、この判決をもって、どのような承諾書でも地主が自由に解除できると考えるのは適切ではありません。
承諾書の具体的な文言、当事者間の合意内容、地代滞納の状況などによって判断は異なります。
また、契約解除そのものが有効かどうかについては、借地人の債務不履行が賃貸借契約の信頼関係を破壊する程度に至っているかなど、別の問題もあります。
4．解除が有効でも、地主が損害賠償責任を負うことがある
ここで、もう一つ重要な最高裁判例があります。
最判平成22年9月9日・民集64巻6号1627頁
この事件では、借地上建物の抵当権者に対し、借地権の消滅につながる事情が生じた場合には通知する旨の念書が差し入れられていました。
しかし、地主側は抵当権者に通知せず、借地契約を解除しました。
最高裁は、通知義務違反によって抵当権者に損害が生じた場合には、地主側が損害賠償責任を負うことがあり得ると判断しました。
ここで重要なのは、借地契約解除の効力と、金融機関に対する通知義務違反の責任は別問題だということです。
例えば、借地人が長期間地代を滞納しており、地主による契約解除が有効だったとしても、金融機関への通知義務に違反したことで損害が発生すれば、地主が損害賠償を請求される可能性があります。
つまり、抵当権設定承諾書は、借地契約の解除を必ず防ぐものではありませんが、地主に契約上の義務を負わせるという意味で、決して軽い書類ではないのです。
5．地主は抵当権設定承諾書に署名しなければならないのか
金融機関から抵当権設定承諾書の提出を求められたからといって、地主に一般的な署名義務があるわけではありません。
ただし、既存の借地契約や過去の合意で、一定の協力義務を負っている場合などは別途検討が必要です。
地主が承諾書への署名を求められた際には、特に次の点を確認することが大切です。
- 将来の借地権譲渡について、どこまで事前承諾する内容なのか
- 地代滞納時に、いつ、どのような方法で金融機関へ通知する必要があるのか
- 金融機関の承認がなければ解除できないという条項があるか
- 金融機関が地代を代払いする場合、どのような手続になるのか
- 承諾書によって、地主がどのような責任を負う可能性があるのか
金融機関によっては、承諾書の書式や条項について個別に相談できる場合もあります。
もっとも、金融機関が融資審査上必要とする条件を変更できるとは限りません。
借地人・地主・金融機関それぞれの立場を理解したうえで、調整を進めることが重要です。
6．抵当権設定承諾書が取得できないと、借地権は売却できないのか
抵当権設定承諾書が取得できないからといって、法律上、借地権を売却することが一切できなくなるわけではありません。
ただし、買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関が承諾書の提出を融資条件としていることがあります。
その場合、承諾書を取得できなければ、融資が実行されず、結果として売買契約を進められなくなる可能性があります。
借地権の売却では、地主の譲渡承諾だけでなく、買主が利用する金融機関の融資条件を早い段階で確認することが大切です。
また、借地権の譲渡について地主の承諾が得られない場合には、借地借家法19条に基づく裁判所の許可制度を検討できる場合がありますが、それによって金融機関の融資条件が自動的に満たされるわけではありません。
7．まとめ｜抵当権設定承諾書は地主にも買主にも重要な書類
借地権付き建物の売却では、抵当権設定承諾書が取引成立の大きなハードルになることがあります。
なぜなら、地代滞納（長期間にわたるもの）は、地主にとって借地権を解除することができる良い機会だからです。
ただし、よく考えてみると、地代を滞納しているということは、おそらく借入したローンも滞納しているので、融資をした金融機関は、地代も滞納していることは容易に想像がつくはずですよね。
地主側からすると、金融機関の求める書類に署名することで、地代滞納時の通知義務や将来の借地権譲渡に関する約束など、新たな負担を負う可能性があって、メリットがありません。
また、裁判例によれば、通知・承認特約に違反しても借地契約の解除が有効となる場合がある一方で、通知義務違反によって金融機関に損害賠償責任を負う可能性もあります。
そのため、地主が承諾書への署名に慎重になることには、十分な理由があります。
一方、借地権を売却する側としては、地主がなぜ承諾をためらっているのかを理解し、必要な書類と融資条件を整理したうえで、早めに協議することが重要です。
借地権の売却には、一般的な所有権の不動産売買とは異なる調整が必要になります。
合同会社アイプランニングでは、借地権・底地の売買について、地主・借地人双方の立場を踏まえたご相談を承っています。
借地権の売却や地主との承諾手続についてお困りの方は、お気軽にご相談ください。
参考裁判例・関連法令
- 東京地判平成9年11月28日・判例時報1637号57頁
- 最判平成22年9月9日・民集64巻6号1627頁
- 借地借家法19条（借地権譲渡・転貸の許可）
- 民法612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
※本記事は裁判例をもとにした一般的な解説です。個別の承諾書の効力や解除の可否は、契約内容や具体的事情によって異なります。