以前私の実家（借地権）で将来的な相続の話をしていたときに、「借地」って何なの？という質問が両親からあったので、せっかくなので記事にしようと思いました。
まずは借地借家法の条文です。
借地借家法第1条 この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
借地借家法第2条 １ 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
つまり、借地として認められるためには、次の2つの要件が必要です。
・建物の所有を目的として土地を借りていること
・地上権または土地の賃借権であること
この2つを満たして初めて、借地権者は、借地借家法による保護を受けることができます。
「建物を所有している」と「建物の所有を目的としている」は違う
ここが最も重要なポイントです。
借地借家法では、「現在建物が建っているか」ではなく、「土地を借りた目的」が重視されます。
例えば、自宅を建てるために土地を借りた場合は、建物の所有を目的としているため、借地借家法の対象となります。よって借地借家法で借地人は保護されます。
一方で、資材置場や駐車場を目的として土地を借り、その後に小さな建物や物置を設置したとしても、契約の目的が建物の所有ではなければ、原則として借地借家法の対象とはなりません。駐車場でも借地借家法の対象になると思っている方がいらっしゃいますが、借地借家法では保護されません。
つまり、「建物があること」と「建物を所有する目的で土地を借りたこと」は別の話になります。
他人の土地上に自分の建物があるから借地権が成立するわけではないということです。借主は資材置場にプレハブ小屋を建てたり、月極駐車場に物置小屋を建てたとしても、更新も建物買取請求もすることはできません。
なぜ「目的」が必要になるのでしょうか？
もし建物が建っているだけで借地と認められるのであれば、上記のように本来は駐車場や資材置場として借りた土地でも、後から建物を建てるだけで借地借家法の保護を受けられてしまいます。
それでは、地主と借主との契約内容が大きく変わり、地主にとって不利益となるため、法律では「契約をした当初の目的」を重視しています。借地契約書でも必ず記載されている項目です。
借地かどうかを判断するときのポイント
・土地賃貸借契約書にはどのように記載されているか
・建物所有を目的として契約しているか
・地上権または賃借権であるか（対価を支払っているかも重要！）→使用貸借の場合は対象外
現在建物が建っているという事実だけでは、借地借家法の対象になるとは限りません。まずは土地賃貸借契約書をよくご確認いただくことをおすすめします。
まとめ
借地借家法の対象となる借地とは、単に建物が建っている土地ではありません。
**「建物を所有する目的で土地を借りていること」**が最も重要なポイントです。
借地に関するご相談では、相続が発生して、いざこの借地を売却しようと思った時に、この「目的」が争点になるケースも少なくありません。また、借地権の自宅に隣接する資材置場が借地権に該当するか否かは今までの経験でもありました。資材置場に雨風を防ぐ建物がないことがないんですよね。必ず何らかの工作物または倉庫のようなものが建築されているケースがほとんどです。
何か借地や底地でお悩みのことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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