アパートなどの収益不動産で退去というのは避けられないことで、その際の原状回復をどうするかということに私はいつも頭を悩ませます。きれいに退去していただければいいのですが、残置物がそのままだったり、床に大きなシミや何かを貼った後があったり、壁紙が不自然に破れていたりと今まで結構私が負担をしてきました。収益物件運営の基本は、費用を安く抑えて利益を最大化することだと思っておりますので、大家が損をしないためのポイントを４つあげてみました。
４つのポイント
ポイント１ 空室の写真を撮影しておく
ポイント２ 賃貸借契約書の内容をよく確認する
ポイント３ 退去に立ち会う
ポイント４ 信頼できるリフォーム業者と付き合う
ポイント１ 空室の写真を撮っておく
ポイント1が実は一番重要なんじゃないかと思っておりますが、空室の写真を撮っておくことです。入居前に管理会社と賃借人でキズの箇所などを確認して、書類に記載しておりますが、やはり管理会社の担当も写真を撮って細かく確認することはしないと思います。私は、とりあえず２０枚くらい撮影をして、PCに保存しておこうと考えておりますし、空室の写真はこれから撮影するようにします。
ポイント２ 賃貸借契約書の内容をよく確認する
賃貸借契約書を確認することは当たり前のことなので、ポイント２としていいのか悩みましたが、大家の皆様は賃貸借契約書について確認されていますか？ちなみに私は恥ずかしながら今までしておりませんでした。よく確認をすると結構細かく記載されております。
簡易的ですが、通常の損耗（油汚れやちょっとしたキズ）については賃貸人の負担、通常の損耗を超える汚れや傷（クロスの不自然な破れや剥がれ、通常ではありえないような床や壁・柱のキズなど）は賃借人の負担と記載があります。補修範囲や方法なども結構細かく規定されているのではないのでしょうか。ただ、管理会社の担当が理解して、賃借人に請求しているかどうかはわかりません。
ところで、国土交通省のガイドラインには原状回復の３原則があります。
基本原則１ 通常損耗は賃借人負担ではない
基本原則２ 通常損耗を超える汚損、損傷は、賃借人負担である
基本原則３ 賃借人負担となる修理、交換の範囲と負担割合には合理性が必要である
そのうち、基本原則２について、国土交通省のガイドラインでは「賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの」（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）と「基本的通常の使用であるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの」が該当（賃借人の負担で原状回復）するとのことです。
基本原則３の賃借人負担となる補修等については、棄損部分の最低限の範囲の補修になるとのことです。ただし、最低限の交換で色ムラ等がある場合は一定の判断が必要（壁紙を棄損してしまった場合は、㎡単位で交換する等）になるとのことです。また、ガイドラインは契約時に原状回復については、契約時（入居時）に賃貸人と賃借人がよく確認することとありますが、現実的には難しいですよね。
ポイント３ 退去に立ち会う
これもなかなかタイミングとしては難しいですよね。ただ、私は出来る限り退去には立ち会おうと思っております。というのは以前退去の立会の際に、よく収納を見ると残置物があったので、その場で持ち帰ってもらいました。もし、退去時に発見できなかったら、管理会社か私が持ち帰らなければなりませんでした。余計な費用がかかってしまいますよね。また、賃借人によりますが、なぜ退去するのか、住み心地はどうだったかなど最初で最後なのでざっくばらんに会話していただけることもあります。リフォームや補修、賃料の参考にすることができました。
ポイント４ 信頼できるリフォーム業者と付き合う
信頼できるリフォーム業者というのは、なかなか定義が難しいので、私は、相場の金額でリフォームをしてもらえるというところと、リフォーム内容の相談や連絡がしやすい、緊急の対応をしていただける、というところをポイントにしております。
リフォーム金額だけを比較して、ただひたすら相見積もりをして安いところに依頼することはできると思いますが、毎回それをするのも面倒ですしなかなか信頼関係を結ぶのは難しいと思います。また、リフォームの内容もお任せではなく、こちらから最低でも壁紙やクッションフロアの色くらいは提案していくことが重要だと思います。
まとめ
原状回復で困らないようにするためのまとめとして、空室時に自分で室内確認をして、退居連絡があった際には賃貸借契約書の内容を再確認し、退居立会に臨む。リフォームが必要な場合は管理会社に丸投げするのではなく、信頼できるところに自分が納得するリフォームをしていく。ということになります。これを見られている方は大家さんがほとんどだと思いますので、自分の資産を守っていくために頑張っていきましょう。