以前、当社でも地主様より地代値上げの相談をされたことがあって、金額の提案したことがあります。
今回は、最高裁判例を元に地代、賃料の値上げについて解説します。
「長年、地代を値上げしていない」
「固定資産税は上がっているのに、家賃は昔のまま」
「借地人や入居者に値上げをお願いしたが、断られてしまった」
このようなお悩みを抱えている地主様や賃貸オーナー様は少なくありません。
土地や建物を長期間貸していると、契約当初と現在では、周辺の地価や賃料相場、税金などの負担が大きく変わっていることがあります。
しかし、地代や家賃は、借地人・賃借人が同意しなければ絶対に変更できないのでしょうか。
実は、一定の条件を満たせば、借地人や賃借人の同意がなくても、法律に基づいて地代や家賃の増額を請求することができます。
今回は、地代・家賃の増額を検討している地主様や賃貸オーナー様に向けて、増額請求の方法や注意点を最高裁判例とともにわかりやすく解説します。
1．地代や家賃は、借主の同意がなくても増額請求できる
地代や家賃の増額については、借地借家法に定めがあります。
土地の地代については借地借家法第11条、建物の家賃については同法第32条です。
借地借家法第11条1項（少しわかりやすく） 地代が、固定資産税・都市計画税の増減により、地価の上昇もしくは低下その他経済状況の変動により、又は近隣類似の土地地代に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定期間地代等を増額しない旨の特約があるときは、その特約に従う。※増額しない特約のみ有効、減額しない特約は無効です。
借地借家法第32条1項（少しわかりやすく） 賃料が、土地もしくは建物の固定資産税・都市計画税の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済状況の変動により、又は近隣類似の建物の賃料と比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定期間賃料を増額しない旨の特約があるときは、その特約に従う。※増額しない特約のみ有効、減額しない特約は無効です。
これらの条文では、一定の事情によって現在の地代や家賃が不相当となった場合、当事者は将来に向かって増額または減額を請求できるとされています。ただし、一定期間増額しない特約があった場合は、その期間中は増額できません。
例えば、次のような事情です。
- 土地や建物にかかる固定資産税などの負担が増加した
- 土地や建物の価格が上昇した
- 物価などの経済事情が変化した
- 周辺の類似物件と比較して地代や家賃が低くなっている
ただし、土地価格や固定資産税が上がったからといって、必ず増額が認められるわけではありません。
現在の地代や家賃が不相当になっているかどうかを、さまざまな事情から総合的に判断する必要があります。
2．地代・家賃を増額するには、どうすればよい？
地代や家賃の増額を検討する場合、まずは現在の賃料が適正なのかを確認することが重要です。
① 現在の地代・家賃と周辺相場を比較する
最初に、次のような資料を確認します。
土地を貸している場合
- 現在の地代と過去の改定履歴
- 土地の固定資産税・都市計画税
- 土地価格の推移
- 近隣の地代水準
- 契約内容や契約締結時の事情
建物を貸している場合
- 現在の家賃と過去の改定履歴
- 近隣の類似物件の家賃
- 建物の築年数や設備、維持管理状況
- 固定資産税などの負担
- 周辺の賃貸需要や経済事情
ここで注意したいのは、新規募集の賃料と、長年継続している契約の賃料は、必ずしも同じ基準で判断されないということです。
継続中の賃貸借契約では、過去の合意内容や改定経緯なども考慮されます。
周辺で月額12万円の物件が募集されているからといって、現在8万円の家賃を直ちに12万円へ増額できるとは限りません。
以前地代の値上げのお手伝いをさせていただいたときは、相続税路線価や公示地価の推移からご提案をさせていただきました。
② 借主に増額を申し入れる
現在の賃料が低いと考えられる場合、まずは借地人や賃借人に増額を申し入れます。
例えば、次のような内容です。
「固定資産税の増加や近隣の地代水準などを踏まえ、現在の月額5万円の地代について、令和○年○月○日から月額6万円への増額を請求いたします。」
増額請求の意思表示は、必ずしも特定の書式による必要はありません。
しかし、後々のトラブルを防ぐためにも、増額後の希望額、増額の効力発生日、増額を求める理由を記載した書面で通知することをおすすめします。
また、通知が相手方に届いたことを証明できるよう、配達記録が残る方法や内容証明郵便の利用も検討しましょう。
③ 合意できない場合は、調停や裁判を検討する
借地人や賃借人が増額に応じない場合でも、それだけで増額請求が無効になるわけではありません。
話し合いで解決できない場合には、原則として、まず賃料増減額に関する民事調停を申し立てることになります。
調停でも合意できなければ、裁判によって相当な賃料額を確認することが考えられます。
裁判では、賃料が不相当となっているか、増額が認められる場合にいくらが相当かなどが判断されます。
3．賃料増額請求は、いつから効力が生じる？
ここは地主様や賃貸オーナー様に、ぜひ知っておいていただきたいポイントです。
賃料増額請求は、裁判の判決が出た日から効力が生じるわけではありません。
最高裁昭和45年6月4日判決（民集24巻6号482頁）は、賃料増額請求の意思表示が相手方に到達した時から、増額の効果が生じると判断しています。
賃料増額請求権は、法律上「形成権」と呼ばれる権利です。
これは、法律上の要件を満たせば、相手方の承諾がなくても、意思表示によって法律関係を変更できる権利をいいます。
ただし、請求した金額がそのまま認められるわけではありません。
例えば、こんなケースです
現在の家賃が月額10万円の建物について、賃貸人が4月1日に月額12万円への増額を請求し、その意思表示が同日に賃借人へ到達したとします。
賃借人は増額に応じず、裁判になりました。
そして、2年後の判決で、4月1日時点の相当賃料は月額11万円と判断されたとします。
この場合、法律上の要件を満たしていれば、判決が出た2年後からではなく、増額請求の効力が生じた4月1日から、月額11万円に増額されたことになります。
つまり、裁判に時間がかかったとしても、増額の効果が生じる時点は原則として変わりません。
そのため、増額請求を検討する際には、いつ、どのような内容の通知を相手方に届けたのかが重要になります。
なお、将来の日付から増額する旨を通知した場合などには、その通知内容も踏まえて効力発生日を判断します。
4．借主が増額に応じない場合、従前の地代・家賃しか受け取れない？
増額請求をしても、借地人や賃借人が従前の金額を支払い続けることがあります。
このような場合、賃貸人はどう対応すればよいのでしょうか。
借地借家法では、増額について協議がまとまらない間、借主は、増額を正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額の地代・家賃を支払えば足りるとされています。
ただし、借主が自由に好きな金額を支払ってよいという意味ではありません。
増額が認められた場合は、差額と年10％の利息を精算する
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。
- 従前の家賃：月額10万円
- 賃貸人の増額請求：月額12万円
- 賃借人が支払った家賃：月額10万円
- 裁判で認められた家賃：月額11万円
この場合、増額の効力発生時点から月額11万円が相当であったと判断されれば、賃借人は不足額を精算する必要があります。
さらに、借地借家法では、その不足額について支払期後の利息を年10％の割合で支払うことが定められています。
実際の不足額や利息は、効力発生日、各月の支払期日、支払状況などに応じて計算します。
従前の地代を支払い続ければ、必ず安心というわけではない
ここで参考になるのが、最高裁平成8年7月12日判決（民集50巻7号1876頁）です。
この事件では、借地人が支払っていた地代が、土地の公租公課を下回っていました。
最高裁は、借地人がその事実を知りながら支払っていた場合、特段の事情がない限り、法律上の「相当と認める地代」を支払ったことにはならないと判断しました。
つまり、借地人が従前の地代を支払っているからといって、常に適法な支払いと認められるわけではありません。
ただし、相当地代の支払いと認められない場合でも、それだけで借地契約を解除できるとは限りません。
契約解除については、債務不履行の内容や信頼関係が破壊されたかなどを別途判断する必要があります。
地主様としては、地代が公租公課を下回っている場合、その金額だけでなく、借地人がその事実を認識していたかも重要な確認事項となります。
5．契約書に「3年ごとに賃料を10％増額する」と書いてあれば、必ず増額できる？
賃貸借契約書には、次のような条項が設けられていることがあります。
「賃料は3年ごとに10％増額するものとする。」
このような条項を、一般に「賃料自動増額特約」といいます。
では、契約書に記載されていれば、経済事情が変わっても必ずそのとおりに増額できるのでしょうか。
答えは、必ずしもそうではありません。
土地の地代自動増額特約について
最高裁平成15年6月12日判決（民集57巻6号595頁）は、地代の自動増額特約について重要な判断を示しています。
この判例では、地代の自動増額特約があっても、契約当初に予定していた経済事情などが大きく変化し、特約をそのまま適用することが不合理になった場合には、借地借家法11条に基づく地代増減額請求が認められ得るとされました。
つまり、契約書に自動増額特約があっても、その内容が将来にわたって絶対に優先されるわけではありません。
建物のサブリース契約について
最高裁平成15年10月21日判決（民集57巻9号1213頁）も、賃料自動増額特約に関する重要な判例です。
この事件では、建物所有者とサブリース会社との間で、賃料を定期的に増額する特約が設けられていました。
しかし、最高裁は、サブリース契約にも借地借家法32条が適用され、賃料自動増額特約があるからといって、賃料減額請求権が排除されるわけではないと判断しました。
もっとも、減額請求をしたからといって、必ず減額が認められるわけではありません。
賃料を保証する約束があったことや、建物所有者がその賃料収入を前提に資金を調達した事情なども、相当賃料を判断する際に考慮されます。
地主様や賃貸オーナー様にとって重要なのは、契約書の自動改定条項だけを根拠に増額できると考えず、現在の賃料が相当かどうかを確認することです。
6．賃料増額請求は、どのような場合に認められる？
ここまで増額請求の方法を説明してきましたが、実際に増額が認められるかどうかは、別の問題です。
例えば、固定資産税が増えた場合でも、その増加額だけで賃料の増額幅が決まるわけではありません。
また、周辺の新築マンションの賃料が高くなったとしても、築年数や設備、立地条件が異なる物件と単純に比較することはできません。
賃料増額の当否を判断する際には、一般に次のような事情が重要になります。
① 現在の賃料が決まった経緯
いつ、どのような事情で現在の賃料に合意したのか。
② 前回の賃料改定からの事情の変化
地価、建物価格、税負担、物価、周辺賃料などがどの程度変化したのか。
③ 契約の内容
契約期間、賃料改定条項、当初の合意内容などにどのような事情があるのか。
④ 周辺の類似物件との比較
土地や建物の条件を踏まえて、現在の賃料が周辺水準と比較して不相当になっていないか。
例えば、長年地代を改定していない借地契約で、周辺の土地価格や公租公課が大きく上昇している場合には、増額請求を検討する余地があります。
一方、最近賃料を改定したばかりで、その後に大きな事情の変化がない場合には、再度の増額が認められるとは限りません。
大切なのは、単に「値上げしたい」と伝えることではなく、現在の賃料が不相当になっている理由を客観的な資料で示すことです。
7．増額請求の裁判中に、さらに賃料相場が上がったらどうなる？
賃料増額をめぐる裁判は、解決までに時間がかかることがあります。
その間に周辺地域で再開発が進み、賃料相場がさらに上昇することも考えられます。
このような場合、最初の裁判が終わるまで、新たな増額請求はできないのでしょうか。
参考になるのが、最高裁平成26年9月25日判決（民集68巻7号661頁）です。
この判例では、賃料増減額請求について確定判決があった場合、その判決の「既判力」がどこまで及ぶのかが問題となりました。
既判力とは、簡単にいうと、裁判で確定した判断について、後の裁判で矛盾する判断をすることを認めない効力です。
最高裁は、賃料増減額請求に関する確定判決の既判力は、原則として、その増減額請求の効果が生じた時点の賃料額について生じると判断しました。
したがって、以前の裁判が確定していても、別の時点に新たな増減額請求が行われた場合、その請求が当然に妨げられるわけではありません。
例えば、こんなケースです
2024年に月額10万円から12万円への増額請求を行い、裁判になったとします。
その後、2026年に周辺の再開発によって賃料相場が大きく上昇しました。
この場合、2024年の増額請求について裁判が続いていても、2026年の新たな事情を踏まえ、改めて増額請求を検討できます。
ただし、新たな増額請求が実際に認められるかどうかは、別途判断されます。
以前の判決があるから増額できないわけでも、相場が上がったから必ず増額できるわけでもないということです。
8．地主様・賃貸オーナー様が賃料増額で失敗しないために
地代や家賃の増額を検討する際には、次の点に注意しましょう。
増額の根拠となる資料を準備する
固定資産税の課税明細書、土地価格の資料、周辺賃料の情報、過去の契約書などを整理しておくことが重要です。
増額請求の通知を記録に残す
賃料増額請求は、意思表示が相手方に到達した時期が重要になります。
口頭だけで済ませず、書面で通知し、送付内容と到達日を確認できるようにしておきましょう。
一方的に賃料を変更したものとして扱わない
法律上の増額請求ができることと、希望額の増額が認められることは別です。
借主が増額に応じないからといって、直ちに契約違反として解除できるわけではありません。
早い段階で専門家に相談する
賃料増額の可否は、契約内容やこれまでの経緯によって異なります。
増額を検討する段階で資料を整理し、必要に応じて不動産会社や弁護士、不動産鑑定士などに相談することが大切です。
9．まとめ｜地代・家賃の見直しは、まず現状を知ることから
地代や家賃は、一度決めたら永久に変更できないものではありません。
土地価格や税負担、周辺相場などが変化し、現在の賃料が不相当になった場合には、法律に基づいて増額を請求できる可能性があります。
今回ご紹介した最高裁判例からも、次のことがわかります。
- 地代・家賃の増額請求は、法律上の要件を満たせば借主の同意がなくても効果が生じる
- 増額の効果は、原則として請求の意思表示が相手方に到達した時点から生じる
- 自動増額特約があっても、経済事情の変化などによっては法律に基づく増減額請求が認められ得る
- 裁判中に新たな事情が生じた場合、別の時点で再度増額請求を検討できる
- 実際に増額が認められるかどうかは、契約内容や経済事情などを総合的に判断する必要がある
特に、長年地代を改定していない借地契約では、現在の地代が適正な水準なのか、一度確認してみることをおすすめします。
「昔からの契約だから仕方がない」と諦める前に、契約書や公租公課、周辺の地代水準を確認することが、見直しの第一歩になります。
地代・家賃の見直しでお悩みの地主様・賃貸オーナー様へ
合同会社アイプランニングでは、板橋区を中心に、不動産売買や借地に関するご相談を承っております。
「何十年も地代を改定していない」
「現在の地代が適正なのかわからない」
「借地人に増額をお願いしたいが、どのように進めればよいかわからない」
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
まずは契約内容や現在の地代、周辺の状況などを整理し、今後の対応を考えることが大切です。
地代の見直しは、必ずしもすぐに増額を求めることだけが目的ではありません。
将来の相続や土地の有効活用を見据えて、現在の借地契約の内容を把握しておくことにも意味があります。
合同会社アイプランニングは、地主様の立場に寄り添いながら、借地に関するお悩みの解決をお手伝いいたします。
※本記事は一般的な法律情報を解説したものです。実際の賃料増減額請求の可否や手続きは、契約内容や個別の事情によって異なります。紛争や訴訟に関する法律判断については、弁護士等の専門家にご相談ください。