借地面積が広く、分割ができるくらいの間口（道路に接している土地の幅）があれば、等価交換も借地権処分の一つの手段となります。等価交換は測量士等の専門職の方の協力が必須ですので、当社までご相談ください。
借地権の等価交換も借地権処分の１つの方法です。
借地人様からの問い合わせで、借地人様は100坪の借地権のうち、自宅部分の約45坪について等価交換をして所有権にしたいと考えています。残りの55坪の部分については、現在は、使用しておらず、親戚が来た時の駐車場や資材置場にしている程度ですので、100坪分の地代がもったいないと感じています。借地人様も高齢なため、将来的な相続を考えると借地権のままであると後々迷惑をかけると思っておりますので、今のうちに所有権にしておきたいとおもいます。どのように進めていけばよろしいでしょうか。以前、他の不動産会社へ連絡して途中まで進んでいましたが、全く連絡が来なくなってしまいました。
借地権の等価交換には地主様の協力が必須です。
下記の手順で進めていきました。
１．まずは、地主と面談をしなければなりません。
等価交換は借地人様が希望していても、地主様が土地の一部を手放すことを了承しないと進みません。まずは、借地人様から直接地主様と会うアポイントを取っていただき、その場に私が同席して、借地人様から等価交換の意向についてお話ししていただきました。
２．地主の承諾
地主様は遠方に住んでおり、ちょうど底地について処分を検討していたこともあり、承諾をしていただける方向となりました。ただし、交換をする面積については借地権割合が6：4の地域であるため、当社からは借地人55：地主45で提案したのですが、50：50であれば応じるとのことでした。借地人様も50：50で承諾したので、進めることができました。50：50であると査定上で交換する借地権と底地の価格差が、高い方のぎりぎり２０％以内であったので、税務署や税理士に確認をして、固定資産の交換特例を使用できることになり、税務についてもクリアしました。※詳細は国税庁ＨＰをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3505.htm 国税庁HP 借地と底地の等価交換
/https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/12/01.htm 国税庁HP 譲渡所得の特例
３．面積の調整
土地の測量と分割については土地家屋調査士に依頼をしました。測量と分割の測量費用は借地人様と地主様で折半することになりました。
４．交換契約
地主様と借地人様で交換契約を締結しました。交換契約から引き渡しまで測量等で半年近くかかりますので、その間に地主様に返却する部分について建物の解体作業を進めていきました。地主様は交換して完全な所有権となった部分については、使用する予定もなかったので、売却をすることになったので、同日に売却の契約まで締結することができました。
等価交換はスムーズに進めることができました。
今回は、無事に交換契約から引き渡しまでスムーズに進めることができました。地主様がたまたま遠方に住んでおり、相続で取得した底地であったのでタイミングが合えば手放したかったそうです。借地と底地の等価交換は、面積の調整など手間がかかりますので、当社のような専門会社へお任せいただきたいと思います。