借地人からのお問合せ
借地権付きの戸建に住んでおりますが、仕事の都合上、引越しをしなければなりません。現在の住まいは、地主との関係も良好でいずれ戻ってこようと考えております。戸建を一時的に賃貸したいと考えておりますが、これは借地権の転貸にあたるのでしょうか。
回答
借地権の転貸にはなりません。転貸にならないため、地主の承諾も不要です。
建物の賃貸借と借地の転貸との違いについて
建物の賃貸借は、借地人所有の建物を一時的に第三者へ賃貸することになり、借地権を転貸しているわけではありませんので、新たに賃借人が住み始めたとしても建物の名義が変わるわけではありません。この状態では、借地権は今の借地権者にあります。
一方、借地権の転貸又は譲渡とは、建物の名義が新たな転借人又は譲受人名義となることです。借地権の転貸の場合は、現在の地主が仮にAさん、借地人がBさん、借地権の転借人がCさんだとすると、Bさんが借地権者として権利がありつつ、Cさんへ借地権を転貸することになります。AB間の関係は変わりませんが、BさんがCさんに又貸しをする形となるのが転貸です。借地権は建物を所有することが目的で発生する権利ですので、Cさん名義の建物でなければ借地権の転貸又は譲渡にはなりません。
また転貸又は譲渡については、民法612条で「賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定められておりますので、地主の承諾を得なければなりません。
まとめ
借地権の転貸をされている借地権者の方はお会いしたことはありませんが、「借地権上の建物の賃貸借」を「借地権の転貸」と思われていらっしゃる方は多いと思います。建物の賃貸借の場合は、地主の承諾も不要ですので借地人が自由に建物を賃貸することができますので、ご安心ください。