私の友人が定期借家で不動産を賃貸に出そうということでしたので、定期借家について書きました。
定期建物賃貸借で建物を賃貸する場合は、厳格に法に則って手続きをすることが重要です。２０００年３月に施行された制度ですが、裁判所の判例等をよく知らず、不慣れな不動産会社に任せてしまうと退去の際に揉めてしまうことになりますのでお気をつけください。
定期建物賃貸借（定期借家）について
定期建物賃貸借は、①更新がない ②「あらかじめ」定期借家契約であることの説明が必須 ③公正証書等で契約をしなければならない という制度です。
１ 更新がない
「定期」借家制度であるため、賃貸人と賃借人で定めた期間の経過によって強制的に終了します。ただし、賃貸の期間が１年以上の場合は、賃貸人は、賃借人に対して賃貸借期間の満了の１年前から６か月前までの間に期間満了により終了する旨の通知をしなければなりません。また、この通知が遅延した時は、その通知の日から６か月経過した日をもって賃貸借の終了日とします。通知の方法についても、「配達証明付き内容証明郵便」で通知をするか、本人又はその代理人が賃借人に対し説明した上で賃借人から説明を受けた旨の受領印等をいただく必要があります。
※配達証明付き内容証明郵便→https://www.post.japanpost.jp/service/fuka_service/haitatsu/index.html
2 「あらかじめ」定期借家契約であることの説明
建物賃貸借契約を締結する前に、「あらかじめ」定期借家契約であることを説明しなければなりません。この説明をするのは賃貸人本人又は賃貸人から権限を付与された者がしなければなりません。これは賃貸人の義務となりますので、賃借人に対して十分に理解していただけるようにしていただきたいと思います。定期借家について理解の浅い仲介会社の担当者ではなく、法律の趣旨についてよく理解している上位資格者または代表者、役員等が行うのが望ましいです。
3 公正証書等で契約
定期借家契約は、賃借人が更新することができないという負担付きの契約であるため、公正証書等で賃貸借契約を締結することをお勧めいたします。公正証書でなければいけないという訳ではありませんが、少なくとも信用のおける不動産会社の書式で契約しなければなりません。ネット等で取得できるひな形はリーガルチェックがされていないケースがほとんどですので、使用しないようにしてください。
また、定期借家の事前説明の書式については、重要事項説明書では足りず、必ず別紙を作成しなければなりません。重要事項説明で定期借家について説明をしても事前説明をしたことになりませんので気を付けてください。
まとめ
定期借家契約を締結するには、段階を踏んで賃借人に対して説明をしなければなりません。特に事前説明をしなかった場合は、定期借家は無効となり普通借家契約とみなされます。契約締結の際は、定期借家に精通している不動産仲介会社にご依頼されるとよいと思います。